Нам часто говорят: «Зачем нужен консультант по недвижимости или брокер? Дайте мне инструкцию, что надо делать. У меня есть время, и я сам прекрасно смогу продать свой объект, просто расскажите, как продать недвижимость без риэлтора и быстро.»
Насчет быстро не скажу. Но если у Вас есть время, юридические знания, знания рынка и маркетинга, опыт ведения переговоров и продаж, то Вы сможете продать. Скажу больше, даже если у вас нет ничего, кроме времени, то Вы тоже сможете продать. Вопрос только когда и по какой цене.
Если вдруг, Вы захотите продать свою недвижимость быстрее, без нервов, без общения со всякими людьми разной степени приятности, без необходимости тратить время и деньги на рекламную компанию, переговоры, юридическое сопровождение, то поручите это профессионалам. Например, специалистам Лаборатории недвижимости. А если все-таки решили делать сами, тогда вот 28 шагов, которые позволят Вам продать вашу недвижимость максимально быстро и дорого.
- Соберите документы.
Проверьте все ли документы у вас в наличии. Если не хватает чего-то, то нужно это оформить и получить, чтобы не заставлять покупателя ждать. Они этого не любят.
Какие документы нужно запросить у продавца при покупке коммерческой недвижимости.
2. Определите рыночная стоимость.
Определите, за какую цену Вы можете продать и, как она соотносится с ценой, за которую Вы хотите продать. Очень часто случается, что это цены находятся на разных полюсах, что является ледяным душем для продавца.
3. Продумайте, как Вы будете структурировать сделку.
Определите, как вы хотите продать. За деньги или в обмен на что-то. С рассрочкой или без, за нал или безнал. Понятно, что все еще может 115 раз поменяться, но думать в этом направлении лучше начать заранее, чтобы сделка не сорвалась в самый ответственный момент, когда вы скажете перед подписанием договора, что хотите продать через оффшор на Каймановых островах и по английскому праву.
4. Выясните наличие обременений.
Есть ли на недвижимости обременения? Проверьте. Их нужно снять до продажи или хотя бы знать, как их снимать или быть готовым пояснить покупателю, что он может купить и с ними и ему ничего за это не будет.
5. Погасите долги.
Проверьте, есть ли за помещением задолженности по налогам и коммунальным услугам. Если есть, оплатите. Покупатели очень не любят покупать недвижимость с долгами.
6. Проверьте юридическую чистоту.
Все ли документы составлены верно, нет ли красных линий, нет ли неучтенных площадей или споров с соседями, корректно ли были оформлены предыдущие сделки.
7. Проверьте локацию.
Осмотрите вашу локацию, что в ней есть, чего не хватает. Это может помочь в дальнейшем при рекламе объекта недвижимости.
8. Проверьте емкость рынка.
Определите достаточно ли потенциальных покупателей в вашем районе на похожие объекты недвижимости. Есть ли вообще желающие что-то здесь купить.
9. Проверьте состояние помещения.
Надо понимать, что совсем убитое помещение продать будет значительно сложнее, чем помещение, хотя бы с косметическим ремонтом.
10. Выберете наилучшее использование.
Посмотрите, каких видов бизнеса не хватает в вашей локации и/или для какого вида бизнеса помещение может быть использовано наиболее оптимальным способом без тотальной переделки. Немного утрируя, но если у вас в подвале постоянно стоит вода 1,5 метра высотой, то его наиболее оптимально можно использовать под бассейн. Все остальное потребует серьёзных вложений.
11. Изучите возможности оптимизации помещения.
Подумайте над тем, как еще больше можно увеличить потенциальную рыночную стоимость объекта недвижимости (аренда, раздел, продажа частями). Может не стоит сразу продавать все, а лучше разделить и продать частями? Или сначала сдать в аренду? Инвесторы в недвижимость любят покупать скорее бизнес, чем просто недвижимость.
12. Поговорите с соседями.
Ну, да. Я сейчас раскрою небольшой секрет, за что меня могут отчитать коллеги по цеху, но к собственникам соседних помещений нужно идти в первую очередь с предложением о продаже.
13. Установите срочность.
Как срочно вы хотите продать свою недвижимость. Насколько на вас давит финансовый вопрос. Если продать нужно срочно, то придется быть готовым делать скидки, если готовы ждать своего покупателя до марковкиного заговенья, то пусть гибким будет покупатель.
14. Сделайте фотографии/видео.
Сделайте качественные фотографии, демонстрирующие достоинства вашего помещения, чтобы их потом размещать на ресурсах или высылать иногородним покупателям.
15. Определите, кто отвечает за общение с покупателями и риэлторами.
Определите, кто это будет делать. Если помещение ликвидно, и вы выставили нормальную цену, то звонков будет много. Среди них будет и много неполезных звонков, а сразу это распознать Вы зачастую и не сможете.
16. Определите наличие ограничений.
Выясните, под какой вид бизнеса ваше помещении нельзя использовать. Так вы сэкономите деньги на рекламе и продвижении, сэкономите свое время на показах и не будете привлекать нецелевых интересантов.
17. Определите, кто будет показывать объект.
Вы сами или найдете, кого-то, кто будет ездить на другой конец Москвы или области.
18. Определитесь, кто будет вести переговоры.
Вы сами или привлечете еще кого-то, чтобы что-то не упустить.
19. Выберете каналы продвижения.
Решите, какие каналы продвижения вы будете использовать для продажи недвижимости. Помните, что чем больше каналов, тем больше времени на это надо и тем дороже это будет стоить, но и результат может прийти раньше.
20. Определите рекламные носители.
Какие из них именно вам нужны для наиболее эффективной продажи.
21. Установите бюджет на рекламу.
Сколько денег всего и сколько денег в месяц вы готовы потратить на рекламу своего объекта. Закладывайте от 3 до 6 месяцев. Чем объект менее ликвидный, тем больше денег и времени нужно закладывать. Правда жизни.
22. Выберете схему расчета.
Каким способом будет проходить расчет. Определите такой вариант расчета, который бы максимально мог обезопасить вас с точки зрения получения денег и контроля над помещением.
23. Решите, кто будет готовить договор.
Кто будет, его проверять, кто будет вычитывать, кто его будет согласовывать, чтобы максимально учесть соблюдение ваших интересов.
24. Определите, как Вы будет подписывать.
Точнее, где и как вы будете подписывать договор, кто на нем должен присутствовать, какие документы стороны должны представить на встрече.
25. Определите, как будет проходить регистрация документов.
Кто и как будет подавать документы. Если вы в другом городе, то нужно заранее продумать, как вы будете это делать.
26. Определите, как будет проходить получение зарегистрированных документов.
См. предыдущий пункт.
27. Решите, как пройдет передача помещений.
Кто и как будет передавать, в каком состоянии должны быть помещения. Кто и в какое время начнет нести ответственность за помещение и оплачивать коммуналку и содержание.
28. Определитесь с дальнейшим вложением денег.
Деньги должны делать деньги. Решите, куда вы будете вкладывать деньги. Может быть и не стоит продавать?
Надеюсь, что помог Вам с пониманием шагов, которые необходимо сделать, чтобы продать объект недвижимости быстро и дорого. По крайней мере, мы всегда действуем именно по такому алгоритму, что помогало и помогает продавать нам самые разные объекты недвижимости, за продажу, которых другие риэлторы и брокеры даже не берутся.
Тем не менее, если у Вас возникли сомнения в своих силах или просто хотите проконсультировать, Вы всегда можете обратиться к нам, и мы обязательно придумаем, как Вам помочь.