Взвешенная покупка может привести к прибыльному денежному потоку, а необдуманная — к потере инвестиций.
Инвестору в недвижимость крайне важно провести инвестиционный анализ перед тем, как войти в новый проект или купить недвижимость. Успешный инвестор в арендную коммерческую недвижимость может иметь десятки помещений в своем портфеле. Набор самых разных факторов приводят к финансовому успеху при инвестировании в недвижимость, поэтому нужно учитывать их все. Обдуманная покупка может привести к двузначным доходам инвестиций в недвижимость и солидному потоку денег в течение многих лет. С другой стороны, если вы не проявите должную осмотрительность, вы окажетесь владельцем бесполезной и неликвидной недвижимости.
Чистый операционный доход
Любой инвестиционный анализ начинается с понимания чистого операционного дохода (NOI). Эта величина представляет собой общий доход, который генерирует собственность за вычетом любых расходов, которые она несет. Такие расходы включают в себя расходы, которые вы платите за содержание имущества. Вычтите общие расходы из общего дохода, чтобы получить свой ЧОД. Чтобы определить свой ежемесячный ЧОД, разделите полученное число на 12.
Однако есть одна загвоздка. Общие расходы не включают в себя расходы по кредиту.
Денежный поток
Ваш денежный поток — это то, что остается, когда вы делаете дополнительную корректировку общих расходов на расходы по кредиту, как правило, речь идет об ипотеке ипотеки. Вы остаетесь с вашим денежным потоком, когда вычитаете обслуживание долга из вашего ЧОД. Это ваша прибыль.
Чем больше вы занимаете, тем меньше будет ваш денежный поток. Ваш ЧОД будет равен вашему денежному потоку, если вы заплатите за недвижимость только собственными средствами.
Денежный поток, по общему признанию, является функцией огромного количества вводных, и любой из них может изменить и ухудшить или улучшить ситуацию. На некоторые факторы оказывают влияние рынок и экономика. Спрос на аренду недвижимости может резко упасть в одночасье, когда крупный местный работодатель закрывается или переезжает. ЦБ может увеличить процентные ставки, что приведет к удорожанию заимствований и повлияет на общий рынок недвижимости. Это изменение может сделать стоимость покупки новой недвижимости более дорогостоящей и уменьшить ваш денежный поток.
Вы не можете контролировать такие вещи, но вы можете надеяться избежать этих ситуаций, проявив должную осмотрительность в отношении планов местных работодателей. Следите за экономическими новостями и планируйте изменения процентных ставок. Вы, вероятно, проделали отличную работу, если ваша недвижимость прибыльна и сдана на длительный срок в аренду по хорошей ставке.
Амортизация
Конечно, Федеральная налоговая служба) захочет получить процент от всего этого дохода от аренды. Однако инвестирование в недвижимость также предлагает довольно много налоговых льгот. Одним из клювов является вычет амортизации имущества, который является ценным компонентом, когда вы проводите анализ инвестиций в недвижимость.
Амортизация даже уменьшает налогооблагаемую прибыль от других инвестиций. Зачастую можно использовать свои убытки против других инвестиционных доходов, когда затраты на содержание и аренду недвижимости плюс амортизация составляют больше, чем ваша налогооблагаемая прибыль.
На самом деле это не потеря реальных денег, потому что амортизация не начисляется из вашего кармана. Это расчетное число, рассматриваемое как расход для целей налогообложения и бухгалтерских целей. Вы даже можете иметь положительный ежемесячный денежный поток, показывая операционный убыток для целей налогообложения.
Инвестирование в недвижимость для начинающих.
Налог на недвижимость
Вы должны платить налоги на недвижимость, если владеете арендованной недвижимостью. Этот налог в настоящее время рассчитывается, как определенный процент от кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость в зависимости от региона может менять один раз в 2-5 лет.
Налог за год распределяется между предыдущими и новыми владельцами при продаже недвижимости в течение налогового года. Это процентное разделение основано на том, сколько месяцев года вы владели недвижимостью перед тем, как продать ее новому собственнику.
Страхование
Страхование недвижимости поможет покрыть стоимость здания и оборудования от различных рисков. Если ваша недвижимость находится в зоне повышенного риска и подвержена наводнениям, землетрясениям, пожарам, обязательно получите соответствующую страховку для покрытия защиты инвестиций. Полис также может покрыть ущерб от действий арендаторов и гражданскую ответственность перед третьими лицами.
Очень немногие инвестиционные классы активов и стратегии могут сравниться с арендной недвижимостью по надежности, стабильности и долгосрочной положительной доходности. Даже в нашей век цифровизации и ухода в онлайн без использования недвижимости невозможно обойтись ни одному бизнесу. И это касается любых видов недвижимых активов от квартир до огромных торговых центров.
Главная задача инвестора правильно оценить не только текущее состояние и доходность объекта, но и немного заглянуть в будущее.
