Как инвестировать в залоговые квартиры, офисы и иную залоговую недвижимость.

В последнее время нас часто спрашивают об инвестициях в недвижимость и не просто в недвижимость, а об инвестициях в залоговую недвижимость. Инвестиции в залоговую недвижимость — это потенциально очень доходный способ вложения денег. Но он имеет массу нюансов и рисков, которые стоит принять во внимание перед тем, как инвестировать в залоговую недвижимость.

Выполняем Ваше желание и расскажем о том:

1. Что такое залоговая недвижимость.
2. Где искать залоговые объекты.
3. Где купить залоговую квартиру или иную недвижимость. Залоговые квартиры от банков.
4. Подводные камни и риски инвестирования в залоговую недвижимость.

Что такое залоговая недвижимость?

Залоговая недвижимость – это объект недвижимости, который передан фактически или только юридически залогодержателю в качестве обеспечения по основному обязательству. Путанно и непонятно? Попробую объяснить проще.

Например, банк (кредитор) выдает денежные средства физическому или юридическому лицу (заемщику). Чтобы обеспечить выполнение заемщиком своих обязательств вернуть деньги и заплатить за их использование, банк берет в залог объект недвижимости, принадлежащий заемщику. Иными словами, налагает определенные ограничения на сделки с этим имуществом, а в случае невыполнения заемщиком своих обязательств возмещает долги последнего за счет продажи этого имущества.

Как правило, заемщик продолжает пользоваться объектом недвижимости, а ограничения осуществляются через запись в Едином государственном реестре сделок с недвижимостью (ЕГРН) об обременении такого недвижимого имущества в качестве предмета залога. Заемщик не сможет продать, подарить, внести в уставный капитал, разобрать недвижимость и т.п., если не получит предварительное согласие кредитора (залогодержателя). После погашения кредита запись в ЕГРН снимается и заемщик может делать со своей недвижимостью, что угодно. Например, снова передать в залог.

Какие документы запросить у продавца при покупке коммерческой недвижимости.

Где искать залоговую недвижимость?

В силу определенной специфики нашей жизни залоговая недвижимость в основном находится в распоряжении банков, которые кредитуют население и бизнес и берут в залог квартиры, офисы, коттеджи, здания и другую недвижимость. В основном на рынке недвижимости находятся залоговые квартиры от банков в Москве и Московской области. Но у крупнейших банков есть и другие виды залоговой недвижимости, и практически по всей стране.

Но банки не единственные, кто занимается кредитованием под залог недвижимости. Это могут быть и обычные физические и юридические лица. Вы или я можем выдать заем под залог недвижимости, чтобы быть уверенным, что нам заплатят.

Также в последнее время активными участниками рынка залогового кредитования стали различные микрофинансовые организации.

Как уже было сказано выше, если заемщик не расплатился с кредитором, то последний имеет право погасить задолженность за счет залога.

Происходит это в добровольном или судебном порядке.

Заемщик может сам попытаться продать предмет залога по согласованию с кредитором и возместить задолженность. Если это сделать не получается или заемщик не хочет этим заниматься, то кредитор подает в суд. В суде залог оценивается и выставляется на публичные торги. В ходе которых любой желающий может выкупить данный объект.

Если желающих нет, то цена снижается на 25% от первоначальной цены и кредитор может забрать залог в качестве погашения обязательства заемщика.

Именно в этот момент и возникает потенциальная возможность для инвестора заработать на инвестиции в залоговую недвижимость. Этому способствуют 2 основных момента:

1. Банк принял это имущество на баланс по цене ниже, чем его рыночная стоимость.
2. Банкам эта недвижимость не нужна. Ею нужно управлять, платить за содержание, ремонт, налоги и т.п.

Поэтому он заинтересован в скорейшей продажи залоговой квартиры или иного объекта недвижимости и цена такой недвижимости может быть ниже рыночной на 5-50%!

Где купить залоговую квартиру или иную залоговую недвижимость?

Мы не рассматривает здесь вариант приобретения залоговой недвижимости на публичных торгах. Этот вариант содержит слишком много юридических рисков и не очень подходит для непрофессионального инвестора. Хотя, если есть интерес поучаствовать в таких торгах, то их  легко найти в интернете. Как правило такие площадки действуют под контролем крупнейших банков.

Залоговые квартиры, дома и коммерческие объекты с точки зрения доходности лучше всего приобретать после того, как банк обратил взыскание на такую недвижимость и оформил ее в собственность. Искать такую недвижимость нужно на сайтах банков или специализированных онлайн витринах, созданных этими банками.

Алгоритм инвестиции в залоговую недвижимость при взаимодействии с банком следующий.

1. Ищите подходящий объект для инвестиций,
2. Связываетесь с менеджером, который ведет данный проект.
3. Договариваетесь об осмотре объекта (если это возможно).
4. Запрашиваете и изучаете документы, которые имеются у банка (опять-таки, если они есть).

Если все устраивает, подписываете договор, оплачиваете, регистрируете переход права собственности и становитесь собственником.

Подводные камни и риски инвестирования в залоговую недвижимость

Как всегда там, где инвестиция сулит высокую доходность, существуют серьезные риски, которые стоит принять во внимание перед покупкой, чтобы потерять часть или все свои вложения.

Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование

О чем идет речь. Недвижимость, которая перешла в собственность банка, перешла против воли прежнего собственника. В 99% случаев в результате судебных процедур.

Как результат:

1. Объект недвижимости может юридически принадлежать банку, но фактически находиться во владении предыдущих собственников. Особенно это актуально для квартир и жилых домов.
2. Объект недвижимости может быть в плохом состоянии, так как за ним никто не следил, либо предыдущий собственник намеренно причинял ущерб.
3. Иногда оценить состояние объекта вообще невозможно, так как в него нет доступа.
4. В жилых помещениях могут быть прописаны люди, которых нельзя выписать даже после решения суда и перехода права собственности на банк. И такие люди все равно сохраняют право пользования жилым помещением.
5. Даже несмотря на наличие решения суда, вступившего в силу, решение может быть оспорено предыдущим собственником.

Несмотря на наличие столь серьезных рисков, при правильном подходе к структурированию сделки, их можно совсем нивелировать либо серьезно уменьшить. Свести до вполне разумного уровня и получить двузначную доходность на временном промежутке в несколько месяцев, даже с учетом налогообложения. Мы в своей практике встречали случаи, когда доходность составляла 120% за 4 месяца! Именно поэтому в последнее время инвестиции в залоговые объекты недвижимости привлекают все больше потенциальных инвесторов.

Надеемся, что наша статья помогла вам лучше понимать перспективность и риски инвестиций в объекты залоговой недвижимости. Вы также может обратиться к нам за консультацией, наши специалисты подробно расскажут о том, как инвестировать в недвижимость.