как купить квартиру самостоятельно
Риэлторы обычно берут за свои услуги по покупке квартиры от 1-4% в зависимости от квартиры, которую хочет купить заказчик, локации, региона и жадности риэлтора. При этом стоит помнить, что профессиональный и ответственный риэлтор возьмет на себя большую часть работы по поиску квартиры, проверки продавца и документов на квартиру, поможет с оформлением ипотеки, проконсультирует по условиям договора купли-продажи и схеме передачи денег и приема-передачи квартиры.
Если Вы хотите сэкономить, то я в этой статье расскажу, как купить квартиру без риэлтора самостоятельно. Я постараюсь описать все основные этапы покупки и обозначить основные риски, чтобы вы могли купить квартиру без риэлтора и при этом не потеряли свои деньги.
Чтобы купить квартиру без риэлтора следуйте нашей пошаговой инструкции.
Содержание:
- Определиться, что вы ищите.
- Где искать варианты квартир?
- На что стоит обратить внимание при самостоятельном поиске квартиры и ее осмотре.
- Документы, необходимые для покупки квартиры.
- Аванс при покупке квартиры.
- Оформление сделки купли-продажи недвижимости.
- Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры.
В статье я рассказываю о шаблонном подходе в поиске, выборе и покупке квартиры. В случае возникновения каких-либо вопросов, сомнений, лучше обратитесь к профессионалам.
I. Определиться, что вы ищите
Поначалу вопрос кажется дурацким. Диалог, как правило, такой:
— Что вы ищите?
— Ну, как что? Двухкомнатную квартиру.
А дальше начинается самое интересное. У многих довольно слабое представление о том, какую они хотят квартиру, где она должна быть расположена, какие реальные финансовые возможности есть у покупателя и т.д.
Поэтому чтобы не тратить свое время впустую, набросайте небольшой «райдер» — ваши хотелки по поводу будущей квартиры. Этот список должен в себя включать примерно следующие пункты:
- Количество комнат
- Район или районы
- Этаж/и
- Наличие школ, детсадов, поликлиники, супермаркетов
- Расстояние от работы
- Вид из окон
- Ваши финансовые ресурсы
- Состояние квартиры
Этот список вы можете продолжить, изменить или использовать наш шаблон чек-лист «Выбор квартиры на вторичном рынке»
Конечно, в ходе осмотра квартир Ваше видение может измениться, но изначальный список требований позволит сэкономить вам массу времени и сил.
II. Где искать варианты квартир для осмотра и выбора?
- Самый распространенный способ поиска квартиры для самостоятельного приобретения жилья это сайты: циан, авито и домофонд. На этих сайтах публикуется огромное количество предложений о продаже квартир. При этом будьте готовы к тому, что многие объявления там опубликованы не собственниками, а агентами недвижимости. Пусть Вас не смущает, что по одной и той же квартире могут быть несколько объявлений. Это значит, что квартиру продает несколько риэлторов или собственник и риэлтор. Вот примерно, как выглядит форма поиска квартиры на сайте ЦИАН.
- Другой распространенный вариант – это искать предложения о продаже квартир в специализированных газетах и журналах. Для жителей Москвы и Санкт-Петербурга этот совет может оказаться не актуальным, но в других регионах, письменная реклама в газетах все еще пользуется огромной популярностью. При этом большинство объявлений в таких изданиях размещены именно собственниками.
- Не стоит игнорировать и различные доски объявлений в интернете, на которых публикуются различные объявления, в том числе и о продаже жилья. Технически это долго и тяжело отсмотреть весь тот вал информации, но если вы ставите перед собой цель найти квартиру мечты и при этом сэкономить, то не стоит пренебрегать данным вариантом.
- Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.
- Если вы четко определились с районом будущего проживания, то имеет смысл пройтись по району и посмотреть объявления о продаже жилья на подъездах и столбах и иных рекламных носителях. Этим вы убьете сразу двух зайцев: более внимательно изучите район будущего проживания и может быть найдете прекрасный вариант для покупки.
- Можете и сами расклеить объявления, если позволяет время и есть желание. Вариант очень труд затратный, но вполне рабочий. В своей работе мы его тоже иногда используем, чтобы выполнить задание нашего клиента.
- Еще один оригинальный вариант – это ваши друзья и знакомые. Но не их квартиры, а доски объявлений в организациях, в которых они работают. Если организация большая, то со 100% вероятностью там публикуются объявления о продаже квартир. Вы можете попросить своих друзей и знакомых посмотреть объявления о продаже квартир на этих досках и попросить их опубликовать ваше объявление о покупке, если Вы уже определись, какую квартиру купить.
Рынок купли-продажи квартир очень конкурентный и вы часто будете сталкиваться с такой ситуацией, когда, позвонив по объявлению о понравившейся квартире, вдруг выяснится, что она продана. Вам при этом будут настойчиво предлагать посмотреть другую квартиру или предложат найти квартиру для вас. Совет простой – набраться терпения и продолжать поиск.
III. На что стоит обратить внимание если вы планируете купить квартиру самостоятельно без привлечения риэлтора.
Помните, что вы покупаете квартиру на долгий срок. Согласно статистике более 80% семей проживают в одном месте 10 и более лет. Если вам на другой день что-то не понравиться в купленной квартире, то вам скорее всего придется с этим мириться долгие годы. Чтобы этого не произошло обратите внимание на район своего проживания, насколько в нем вам комфортно, насколько удобно вашим детям, какая в нет транспортная ситуация и т.д. и т.п.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры.
Смотрите на состояние квартиры, придется ли вам делать в ней капитальный ремонт после покупки или можно ограничиться косметикой. Помните, что на время ремонта вам придется либо жить в нет, либо где-то еще. Осматривайте все внимательно, не стесняйтесь. Ваша вежливость может Вам в будущем дорого обойтись.
Посмотрите квартиру в разное время суток, чтобы понять ее инсоляцию, устраивает ли расположение окон по сторонам света вас, достаточно ли светло или темно в ней. Обратите внимание на состояние коммуникаций. Обратите внимание на входные двери соседей. В некоторых случаях это может очень многое о них сказать.
Поговорите с консьержами, они могут быть очень полезным источником информации о продавце и ваших будущих соседях.
Если у вас есть машина, то изучите наличие возможностей для парковки. Определите для себя, где вы будете ее оставлять.
И еще один совет. Даже если Вам понравилась первая квартира, посмотрите еще несколько, просто для того, чтобы убедиться, что вы выбрали квартиру своей мечты.
IV. Документы, необходимые для покупки квартиры.
При самостоятельном приобретении жилья следует очень внимательно отнестись к пакету документов, который вам предоставляет продавец. Мы подготовили список документов, который поможет купить квартиру без риэлтора. Итак, для оформления договора купли-продажи могут потребоваться следующие документы:
свидетельство о государственной регистрации права собственности и/или актуальная выписка из ЕГРН;
действительные паспорта всех собственников жилья;
выписка из домовой книги;
правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников на квартиру (договор о приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор купли–продажи, договор дарения квартиры, свидетельство о вступлении в наследство, решение суда);
разрешение органов опеки (если собственник квартиры или доли ребенок);
технический паспорт;
документы о дееспособности собственников (справки из диспансеров, водительские удостоверения). Как альтернатива заключить договор с участием нотариуса, но за это придется дополнительно заплатить;
документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам;
нотариально оформленные доверенности от продавца на заключение сделки (при необходимости);
нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества, или брачный договор, если собственник состоит в браке.
V. Аванс при покупке квартиры.
Практика выплаты определенной суммы денег продавцу понравившейся квартиры очень распространена. Если вы хотите купить квартиру без опыта, то на этот момент необходимо также обратить пристальное внимание. Выплата определенной суммы денег продавцу это своего рода гарантия серьезности отношений обеих сторон по заключения договора купли-продажи. В этом случае стороны подписывают предварительный договор, договор задатка, авансовый договор. Смысл любого из этих договоров один «забронировать» квартиру за покупателем на определенный срок. Продавец в это время оформляет недостающие документы, например, справки об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ, а покупатель собирает деньги и/или оформляет ипотеку.
Рекомендуем заключать соглашение о задатке, так как в случае отказа продавца от подписания договора купли-продажи квартиры, он будет обязан выплатить сумму в два раза превышающую сумму задатка. Это может несколько дисциплинировать продавца и заставить его отказаться от активных поисков других покупателей.
VI. Оформление сделки купли-продажи недвижимости.
Если вы хотите купить квартиру без привлечения риэлтора, то к этапу оформления договора нужно подойти очень ответственно. На стадии подписания договора у вас уже должны быть все документы, перечисленные выше. Если какого-либо из них нет, это серьезный повод задуматься в чистоте намерений продавца. В этом случае лучше сделку отложить или вообще отменить, чтобы не стать жертвой мошенников.
Более подробно о том, как не стать жертвой мошенников можно узнать из нашей статьи «Как не стать жертвой мошенников».
Перед подписанием было бы крайне желательно еще раз получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что на квартиру не наложено никаких обременений.
Сверьте еще раз данные паспортов, справок, доверенностей и выписок. Везде должны быть указаны одни и те же лица, вплоть до буквы. Я не говорю сейчас про случаи мошенничества, а просто про элементарную невнимательность. Например, в паспорте может быть написано СемЕнов, а в доверенности, договоре или выписке СемЁнов. Это повод для Росреестра отказать в государственной регистрации. Вам и вашу продавцу это надо? Поэтому, если вы решили купить вторичку самостоятельно, то потратьте время, чтобы еще раз тщательно проверить весь пакет документов для оформления договора купли-продажи.
Если собственников несколько, то все они должны быть указаны в договоре купли-продажи.
При составлении договора купли продажи еще раз внимательно проверяем правильность написания паспортных данных и реквизитов квартиры. Если в свидетельстве о собственности написано, например, «строение 1», то и в договоре указываем «строение 1», а не «корпус 1» или «дом 1». Как написано в выписке из ЕГРН, так пишем и в договоре. Даже если вам кажется, что такого просто не может быть.
В договоре проверяем стоимость квартиры, порядок оплаты, подписания акта приема-передачи квартиры, если в квартире были прописаны люди, то сроки их выписки.
Стадия передачи денег крайне ответственна. Лучше всего осуществлять оплату через банковскую ячейку, особенно, если вы покупаете квартиру у физического лица. Это гарантирует сохранность денег и ваше спокойствие.
Помните, что после того, как продавец получит деньги, его усилия по выполнению тех обязательств, которые он давал при подписании договора могут резко сократиться. Например, у него могут внезапно возникнуть проблемы с освобождением квартиры, вывозом своего имущества, снятием с регистрационного учета.
Поэтому стоит в договоре купли-продажи и договоре аренды ячейки прописать порядок оплаты за квартиру и список документов, которые должен предъявить в банк продавец, чтобы получить доступ к банковской ячейке с деньгами.
Как правило, главными документами, которые продавец должен предъявить сотрудникам банка являются:
- Выписка из ЕГРН, в которой собственником указан покупатель по договору.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Документ, свидетельствующий о том, что продавец снялся с регистрационного учета.
Плюсы и минусы самостоятельной покупки квартиры
Плюсы:
- Экономия денег на оплате услуг риэлтора или консультанта по недвижимости;
- Сами ищите квартиру своей мечты;
- Активно занимаетесь нетворкингом, приобретаете новые знакомства, знакомитесь с городом и его районами.
- Повысите собственное юридическое образование.
Минусы:
- На поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
- Вам постоянно будут пытаться продать то, что вам совсем не подходит, при этом иногда очень профессионально.
- Вас постоянно будут убеждать сделать или подписать то, что Вас совсем не устраивает.
- Все риски вам придется минимизировать самостоятельно.
В случае, если для Вас минусы превышают плюсы, то обратитесь в компанию «Лаборатория недвижимости» и мы сделаем для вас процесс покупки квартиры в Москве максимально комфортным.
