Для продажи любой недвижимости мало просто разместить объявление в ЦИАН – вам или никто не будет звонить, или есть хороший шанс нарваться на мошенников или недобросовестных риэлторов. Если вам дорого ваше время и есть желание сэкономить силы, но нет желания заплатить специалистам за услуги по продаже, то прочитайте нашу статью и воспользуйтесь ей в качестве инструкции.
В ней мы рассказываем, как самостоятельно продать недвижимость быстро без риэлтора.
Этап 1 – оценить стоимость объекта недвижимости
Это самое первое, что нужно сделать, чтобы продать недвижимость быстро и выгодно. На стоимость недвижимости влияют много факторов:
- местонахождение в городе (район, удаленность от центра, инфраструктура, доступность общественного транспорта, центральная улица или второстепенная);
- этаж (торговая недвижимость, расположенная на первом этаже будет в 2-3 раза дороже той, которая находится на втором, даже если вход в нее прямо с улицы).
- планировка: (открытая планировка ценится выше, чем кабинетно-коридорная);
- общая площадь;
- наличие перепланировки (если затронуты и не согласованы несущие конструкции, то от такой недвижимости лучше держаться подальше);
- выход на улицу или во двор;
- наличие запасного выхода, если речь идет о стрит-ритейле;
- наличие санузла;
- наличие и качество ремонта;
- объем электрической мощности;
- обустройство территории вокруг дома.
Чем больше факторов, повышающих стоимость недвижимости, тем дороже и выгоднее ее можно продать. Но главным фактором в любом случае будет местоположение.
Чтобы правильно определить цену, нужно посмотреть стоимость аналогичной недвижимости или заказать оценку у оценщика, так как стоимость коммерческой недвижимости даже в одном районе может отличаться иногда в 2 раза. Поэтому важно определить адекватную рыночную цену, которая будет выгодна вам и привлекательна для покупателя.
Этап 2 – подготовить недвижимость к продаже
Следующее, что нужно сделать, чтобы быстро продать недвижимость — это провести предпродажную подготовку. Не стоит, конечно, проводить капитальный ремонт всего объекта, но следующие шаги сделать рекомендуется.
- Вынести из помещений весь хлам и мусор, освободить проходы и комнаты.
- Провести генеральную уборку.
- Обязательно отремонтировать все, что требует срочного ремонта: трубы, разбитое окно, дыры в стенах или полу, вырванная проводка. Покупатели формируют свое мнение об объекте за 20-30 секунд, не надо их сразу разочаровывать раскуроченными батареями или вырванными дверными косяками.
- Обеспечить функционирование систем водоснабжения, освещения, канализации и т.д. Если даже вы все отключили во избежание аварий, нужно будет включить эти системы, чтобы у покупателя не возникло вопроса об их работоспособности.
- Если помещение в «убитом» состоянии, то стоит задуматься о том, чтобы удалить всю старую отделку и продавать в состоянии «без отделки». Такой вариант окажет меньшее негативное воздействие на психику покупателя.
Этап 3 – погасить задолженности
Для продажи недвижимости нужно оплатить все задолженности, а именно:
- Налог на недвижимость
- Коммунальные услуги.
- Плата за обслуживание.
- Взносы на капитальный ремонт
- Плата за вывоз ТБО.
Наличие долгов повод для покупателя засомневаться в целесообразности сделки и основа для торга по цене.
Этап 4 – собрать и подготовить документы
Если вы решили не обращаться к риелтору или юристу, то вам придется собирать документы самостоятельно. Есть список обязательных бумаг, без которых не удастся заключить сделку, но покупатель может потребовать и дополнительные документы. Лучше подготовить их сразу, а не ждать когда покупатель их попросит.
Этап 5 – подготовить и разместить объявление о продаже объекта недвижимости
Наконец, подошли к основному этапу. Покупателя нужно сразу заинтересовать. В Москве одновременно выставлены на продажу десятки тысяч объектов недвижимости. Покупателю в этом океане квадратных метров очень легко потеряться. Если ваше объявление не заставит его зацепиться за него взглядом, значит, он купит другое, а ваше так и будет болтаться на доске объявлений.
Поэтому написанию и оформлению объявления о продаже недвижимости необходимо уделить особое внимание. Что нужно сделать:
- Сделать 30-50 качественных фотографий, чтобы потом выбрать лучшие. Достаточно будет фото на телефон, но в хорошем качестве в дневное время при естественном освещении.
- Каждое помещение необходимо сфотографировать общим планом, чтобы было понятно, как она выглядит в реальности.
- Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Не у каждого есть возможность сразу лично приехать на просмотр. Многие принимают предварительное решение на основе фотографий или видео. Дайте им максимально подробную картинку.
- Составить текст объявления по схеме AIDA. В нем нужно указать все преимущества вашей недвижимости. Для этого хорошо бы разобраться, кто ваш покупатель. У магазина и салона красоты разные требования и объявления для них тоже должны быть разными. А иначе есть вероятность, что вы упустите своего покупателя.
- Обязательно приложите схему помещения, чтобы не тратить свое и покупателя время на осмотр или отправку ему этих документов отдельно.
Еще несколько советов, как написать рекламный текст?
От качества заголовка зависит очень многое. Ваша задача заинтересовать потенциального покупателя и «заставить» его открыть ваше объявление. В интернете тысячи объявлений, выделиться вам поможет только правильный заголовок или проплаченная реклама на первых местах выдачи. НО, это не наш вариант.
Чтобы написать отличный заголовок, придется потратить много времени, но затем вы набьете на этом деле руку и заголовки у вас будут ничуть не хуже, чем у именитых журналистов.
Главное на что стоит ориентироваться при подготовке рекламного объявления — портрет вашего целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.
Чтобы это понять попробуйте встать на его место и ответьте на три вопроса:
- Зачем он покупает?
- На какие критерии он ориентируется при выборе объекта для покупки?
- Что в моем предложении может его отпугнуть?
Возможно, что у вашего помещения будет ни одна целевая аудитория, а несколько. В этом случае лучше составить отдельное рекламное объявление для каждой из них.
Еще три фишки:
- делите текст на абзацы
- пишите с точки зрения выгод и преимуществ вашей целевой аудитории;
- в конце объявления добавьте призыв к действию.
Интернет ресурсы с объявлениями, где можно быстро продать недвижимость:
- Cian,
- Avito,
- Domofond,
- Яндекс.Недвижимость.
Этап 6 – заключить предварительный договор.
В случае продажи коммерческой недвижимости этот зачастую опускают, но если покупатель на этом настаивает или вы хотите, чтобы он не отказался от сделки без финансовых потерь, то стоит такой договор подписать. В предварительном договоре прописываются обязательства сторон и действия, которые они должны совершить, чтобы выйти на подписание договора купли-продажи. Ну, и сроки, конечно.
Этап 7 – заключить договор купли-продажи недвижимости
Когда деньги собраны, документы готовы, можно переходить к подписанию договора купли-продажи. Мы советуем, но не настаиваем на необходимости привлечь специалиста по недвижимости: юриста или риелтора, поскольку ошибка в составлении документа может привести к приостановке регистрации, признанию сделки недействительной или даже потере денег или помещения.
Договор составляется в экземплярах, равном количеству участников сделки + один экземпляр для регистрирующего органа. К договору могут быть приложены документы, имеющие отношения к объекту недвижимости, форма акта приема-передачи и документы об оплате, если оплата прошла до подачи на регистрацию.
Этап 8 – передать недвижимость покупателю
После оформления договора купли-продажи объект недвижимости передается покупателю, если стороны не договорились о передаче объекта после государственной регистрации. Для подтверждения этого юридического факта составляется акт приема-передачи. В акте прописывается состояние объекта недвижимости и указываются показания счетчиков. С момента подписания акта покупатель несет бремя и риски содержания объекта недвижимости.
Этап 9 – зарегистрировать право собственности и произвести расчет
Подписанный договор нужно подать в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно через МФЦ, нотариуса или электронно при наличии у продавца и покупателя усиленной ЭЦП. В течение 5-9 дней будет сделана запись о переходе права собственности на недвижимости в ЕГРН.
Все вы перестали быть собственником недвижимости и пришла пора стать собственником денег!
После регистрации происходит окончательный расчет, если он не был завершен ранее. Покупатель может передать деньги разными способами:
- наличными с оформлением расписки о получении денег (не работает при сделках между юридическими лицами);
- через банковскую ячейку (не работает при сделках между юридическими лицами);
- аккредитивный счет в банке (самый удобный вариант, аналогичный банковской ячейке, но безналом);
- депозит нотариуса, если договор оформляется нотариально.
Заключение
С помощью этой пошаговой инструкции можно самостоятельно продать недвижимость в 2021 году. Но собрать документы и пройти все этапы – еще не все. Важно быть готовым к тому, что покупатели недвижимости, особенно коммерческой, будут торговаться. Торговаться жестко, так как они не потребители, а инвесторы, которые считают каждый рубль. Вам нужно быть готовым вести переговоры и не поддаваться на их схемы давления.
Специалисты по недвижимости компании Лаборатория недвижимости всегда готовы оказать консультационную и юридическую поддержку!
Но в любом случае мы желаем вам успехов и надеемся, что наша статья помогла вам продать недвижимость!
