Покупка квартиры или дома — одна из самых значительных финансовых операций в жизни. Но даже успешная, казалось бы, сделка может превратиться в многолетний судебный кошмар, если продавец окажется банкротом или будет признан таковым впоследствии.

В этой статье мы расскажем, как проверить проверить человека на банкротство при покупке недвижимости, с какими рисками может столкнуться покупатель, и как защитить свои деньги и будущую собственность.

Как проверить человека на банкротство при покупке недвижимости: риски покупателя

Если вы покупаете недвижимость у лица, которое впоследствии признается банкротом (или уже является им на момент сделки), вы рискуете полностью потерять и деньги, и недвижимость. Чтобы разобраться, почему это может произойти, давайте обратимся к действующему законодательству.

Законодательная база:

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — главный документ, регулирующий все процессы. Нас в данном нормативном документе интересуют главным образом следующие положения:

• Статья 61.1 ФЗ-127 «Оспаривание сделок должника». Она позволяет финансовому управляющему (представителю кредиторов) оспорить сделки, совершенные должником в определенный период до банкротства.

• Статья 61.2. ФЗ-127 «Оспаривание подозрительных сделок должника». Она позволяет финансовому управляющему (представителю кредиторов) оспорить сделки, совершенные должником в течение года до принятия заявления о банкротстве.

• Статья 61.3 ФЗ-127 — касается сделок с предпочтением (когда одному кредитору отдается преимущество перед другими).

Какие сделки в случае банкротства продавца могут отменить и почему

Финуправляющий и кредиторы будут оспаривать сделки, которые, по их мнению, причинили вред имущественным правам кредиторов. Продажа недвижимости по нерыночной, заниженной цене — первый кандидат на оспаривание.

Ключевые критерии оспаривания сделок с банкротом:

1. Срок «подозрительности»: Сделка может быть оспорена, если она совершена в период до 3 лет до принятия заявления о банкротстве судом (а в некоторых случаях — до 1 года или 6 месяцев, в зависимости от условий).

2. Заниженная цена: Если цена недвижимости была ниже рыночной, такая сделка считается подозрительной и возможно совершена без экономического смысла. Нерыночность сделки будут доказывать кредиторы, но по сложившейся практике, если цена ниже рыночной на 20% и более, то риски признания такой сделки недействительной существенно возрастают.

3. Осведомленность покупателя: Если будет доказано, что вы знали или должны были знать о неплатежеспособности продавца или о том, что сделка наносит ущерб кредиторам, шансы на успешный иск против вас резко возрастают. К таким случаям закон относит следующие сделки:

• покупатель — заинтересованное лицо (по закону таковыми считаются родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, сестры и братья, их дети и внуки, супруг(а), его (её) родители, дети, сёстры и братья);
• покупатель знал или должен был знать, что продавец неплатёжеспособен;
• продавец после сделки продолжает фактически пользоваться и (или) распоряжаться проданной недвижимостью;
• сделка была безвозмездной (нет документов, подтверждающих, что покупатель оплатил приобретённую недвижимость).

Что происходит, если сделку оспорят?

Если суд признает сделку недействительной, то покупатель обязан вернуть недвижимость в конкурсную массу банкрота, а сам покупатель присоединяется к остальным кредиторам. То есть, он получит деньги пропорционально всем кредиторам своей очереди. Как правило, шансы хоть что-то получить в таком случае МИНИМАЛЬНЫ.

Как проверить человека на банкротство при покупке недвижимости

Пошаговая инструкция: как проверить продавца на банкротство

• проверьте полномочия продавца на право совершать отчуждение недвижимости.

• изучите правоустанавливающие документы на имущество и саму недвижимость.

• проверьте финансовое состояние продавца. Сделать это можно с помощью следующих источников информации:

1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ)

Официальный и главный источник информации. Содержит данные обо всех физических лицах и компаниях, в отношении которых введены процедуры банкротства (наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, реализация имущества гражданина).

Как искать: Зайдите на сайт bankrot.fedresurs.ru. Для поиска укажите наименование / ФИО должника, любой его идентификатор: ИНН, ОГРН / ОГРНИП, СНИЛС

Что смотреть: Наличие любых записей. Даже если процедура только введена (стадия «наблюдение»), это стоп-сигнал.

2. Картотеки судебных дел.

Как искать: Зайдите на сайт kad.arbitr.ru, sudact.ru или сайты судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца В строке поиска введите наименование/ ФИО продавца, любой его идентификатор: ИНН, ОГРН / ОГРНИП, СНИЛС

Что искать: наличие возбужденных гражданских и арбитражных дел о взыскании задолженности. Смотрим не только текущие, но и завершенные, что даст понимание о финансовой истории человека.

3. Федеральная служба судебных приставов (ФССП)

Федеральная база исполнительных производств.

Как искать: На сайте fssp.gov.ru через сервис «Банк данных исполнительных производств». Введите Наименование/ФИО и регион, ИНН.

Что смотреть: Наличие возбужденных исполнительных производств. Их наличие косвенный, но яркий, признак возможного будущего банкротства.

4. Росреестр

Единый государственный реестр недвижимости

Как искать: Запросить у продавца актуальную расширенную выписку из ЕГРН.

Что смотреть: В разделе «Права и обременения» будут указаны аресты и запреты, которые часто предшествуют банкротству. Также нас интересует история сделок с данным объектом недвижимости. Если продавец приобрел актив недавно либо до него квартиру несколько раз перепродавали за короткий промежуток времени, то это тревожный знак.

5. Специализированные сайты по проверке юридических лиц

Как искать: Например, на сайтах rusprofile.ru, cheсko.ru или похожие. Эти сайты в большинстве своем платные, но многие предоставляют небольшой полный ознакомительный доступ. На сайте ввести наименование/ ФИО продавца, любой его идентификатор: ИНН, ОГРН/ОГРНИП.

Что смотреть: так как существует теоретическая вероятность привлечения продавца к субсидиарной ответственности по долгам юридического лица, что впоследствии приведет к банкротству самого продавца и оспариванию сделок, совершенных в отношении личного имущества, необходимо проверить гражданина на предмет участия в юридических лицах в качестве учредителя, руководителя или акционера.

6. Бюро кредитных историй

Реестр данных о полученных кредитах.

Как искать: Запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй.

Что смотреть: Наличие кредитов, их суммы и наличие или отсутствие просрочек по погашению кредитов.

Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью: практические меры

1. Требуйте расширенную выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой (датой подписания договора), а не ту, что сделали месяц назад.

2. Проведите независимую проверку по всем реестрам самостоятельно или с привлечением юриста по недвижимости. Не верьте на слово ни продавцу, ни даже риелтору.

3. Включите в договор купли-продажи специальное условие: «Продавец гарантирует и подтверждает, что на момент подписания настоящего договора в отношении него не возбуждено дело о банкротстве, и он не является лицом, в отношении которого введены какие-либо процедуры банкротства. В случае оспаривания данной сделки в рамках дела о банкротстве Продавец обязан возместить Покупателю все убытки в полном объеме».

Важно: Это не предотвратит оспаривание, но станет еще одним фактором в случае необходимости доказывать свою добросовестность.

4. Соблюдайте принцип разумности: Если продавец предлагает квартиру по цене значительно (от 20-30%) ниже рынка — это красный флаг. Суд сочтет, что вы должны были задуматься о причинах.

5. Используйте расчеты через аккредитив или эскроу-счет. Эти механимы банковского сопровождения сделок дают дополнительную защиту, но не от оспаривания самой сделки по 61.2 ФЗ-127.

Расходы на проверку будут несоизмеримо малы по сравнению с ценой сделки, которая может превратиться в финансовую и жизненную катастрофу.

В современной реальности проверка на банкротство стала таким же обязательным элементом подготовки к покупке недвижимости, как и проверка титула. Потратив немного времени на проверку не только юридической чистоты недвижимости, но и финансового состояния продавца, вы обеспечите себе спокойствие и юридическую безопасность на долгие годы вперед. Не пренебрегайте этой возможностью.

Вы также можете обратиться в ЛабНед не только для того, чтобы проверить человека на банкротство, но и для проведения комплексной юридической проверки недвижимости и продавца и сопровождения сделки.