Как заработать деньги на недвижимости?

Как заработать деньги, инвестируя в недвижимость.

Мы расскажем о том, как заработать деньги на недвижимости, на примере 3 основных концепций. Хотя эти концепции просты для понимания, но не обманывайте себя, думая, что они могут быть легко реализованы и выполнены. Пренебрежение к анализу при инвестировании в недвижимость может привести вместо дохода к огромным убыткам.
С другой стороны, понимание основ инвестирования в недвижимость может помочь инвесторам работать над максимизацией своих доходов. Недвижимость дает инвесторам еще один класс портфельных активов, увеличивает диверсификацию и может ограничить риски, если подходить к их минимизации правильно.

Три основных способа потенциального заработка инвесторов на недвижимости:

1. Увеличение стоимости недвижимости.
2. Арендный доход.
3. Прибыль, получаемая от предпринимательской деятельности, которую инвестор получает за счет купленной недвижимости.
   На три вышеперечисленных способа приходится подавляющее большинство дохода в сфере недвижимости—и в конечном счете основные богатства были сделаны в сфере недвижимости именно этими способами.

Увеличение стоимости недвижимости.

Важно понимать, что стоимость недвижимости не всегда растет. Отсутствие роста активов может стать болезненно очевидным в такие периоды, как 2016-2018гг., когда стоимость практически не росла. А также период 2007-2009 гг., когда рынок недвижимости не просто не рос, а рухнул.
На самом деле, если вы инвестируете в жилую недвижимость, то увеличение стоимости квартир или домов в последние 10 лет редко превосходило инфляцию, то есть рост средних цен в экономике.

Например, если вы купили квартиру в Москве в 2011г. за 7 000 000 рублей, в 2020г. продали ее за 9 000 000 рублей, то доход с такой инвестиции составил 29%. При этом стоит помнить, что мы не включаем сюда расходы на содержание, оплату коммунальных услуг, налог, мелкий ремонт.

Инфляция же за этот же период составила 73,6%

То есть ваша инвестиция принесла вам убыток. Сколько? Давайте посчитаем. Чтобы просто остаться при своих при такой инфляции вам нужно было бы продать свою квартиру за 12 152 000 млн. руб.= 7 000 000* 73,6%.
Убыток сами можете посчитать.
То есть теперь вы можете купить гораздо меньше мяса, фруктов, молока, хлеба, сыра, масла, бензина и других товаров и услуг, чем могли купить в 2011г, имея 7 000 000 рублей.

Теперь другой пример.

Торговое помещение, куплено в Москве осенью 2010г. за 32 000 000 рублей и продано в 2019г. за 58 000 000 рублей. Доход составил 81%, что незначительно, но выше уровня инфляции за этот же период. В этом случае инвестор не только не потерял, но и смог заработать на увеличении стоимости своей недвижимости.

При этом не стоит забывать, что при инвестициях в коммерческую недвижимость расчет на увеличение ее стоимости не самый главный стимул инвестора в недвижимость. Он рассчитывает на стабильный и положительный денежный поток.

Получение арендного дохода.

Зарабатывать деньги на сборе арендной платы настолько просто, что каждый 6-летний ребенок, который когда-либо играл в игру Монополия, понимает на интуитивном уровне, как работают основы арендного дохода. Если вы владеете квартирой, домом, нежилым помещением, офисным зданием, складом или любой другой инвестицией в недвижимость, вы можете взимать с людей арендную плату за то, что они пользуются этой недвижимостью в своих целях.

Конечно, «просто» и «легко» – это далеко не одно и то же. Если вы сдаете в аренду квартиру или дом, вы можете столкнуться со всем, от поломанной мебели и оборудования до полностью испорченной квартиры. Если вы владеете торговым или офисным помещением, вам, возможно, придется столкнуться с арендатором, который не платит арендную плату. Если вы владеете складами, вы можете столкнуться с полицейскими расследованиями действий арендаторов, которые использовали вашу собственность для производства или хранения запрещенных предметов. То есть инвестиции в аренду недвижимости — это не всегда тот тип инвестиций, при котором вы сдали объект один раз и дальше просто сидите и регулярно снимаете деньги со своего счета.

Найти хорошего и надежного арендатора – это основная задача арендодателя, а также постоянный и периодический контроль соблюдения условий договора аренды.

Использование ставки капитализации для сравнения инвестиций.

Хорошая новость заключается в том, что существуют инструменты, облегчающие сравнение потенциальных инвестиций в недвижимость. Расскажем про один из них, который станет неоценимым помощником для вас в вашем стремлении заработать деньги на недвижимости. Речь идет про специальный финансовый коэффициент, называемый ставкой капитализации (cap rate). Ставка капитализации показывает норму прибыли от инвестиций в коммерческую недвижимость и исходит из чистого дохода, который принесет объект недвижимости за 1 год.

Например, если недвижимость приносит доход 1 000 000 рублей в год и продается за 10 000 000 рублей, то разделив прибыль (1 000 000 рублей) на цену продажи (10 000 000 рублей), получите 0,1 или 10%. Это означает, что ставка капитализации недвижимости составляет 10%, или что вы заработаете 10% годовых от своих инвестиций, если заплатите за недвижимость ее стоимость.

Без привлечения ипотеки или кредита. Тогда расчет будет выглядеть несколько иначе.

Доход от аренды как способ пережить спады в экономике.

Доход от аренды может быть запасом прочности, который защищает инвестора во время экономических спадов. Некоторые виды инвестиций в недвижимость могут быть лучше приспособлены для этой цели, другие — хуже. Аренда, как источник заработка, может быть относительно безопасным доходом.
Возьмем для примера офисную недвижимость, эти объекты недвижимости сдаются в долгосрочную аренду на несколько лет. Купите его по правильной цене, в нужное время, с надежным арендатором и длительным сроком аренды, и вы можете пережить спад на рынке недвижимости или даже в самой экономике. В указанном примере вы бы получали на арендную плату выше среднего по рынку, так как компания, арендующая у вас, должна продолжать платить арендную ставку, прописанную в договоре, даже несмотря на то, что более низкие ставки доступны в других местах.

Однако если ошибетесь, то можете вообще не получать дохода, пока рынок не восстановится.

Как инвестировать в недвижимость, чтобы заработать, а не потерять: 6 принципов.

Прибыль, получаемая от предпринимательской деятельности.

Третий способ получения денег от инвестиций в недвижимость включает в себя предпринимательскую деятельность. Вы можете купить недвижимость и превратить ее, например, в гостиницу и получать основной доход за счет гостиничного бизнеса. При этом дополнительный доход можно получать за счет сдачи части помещений в аренду и повышения стоимости, как в первом случае.
Самый, наверное, наглядный пример – Макдональдс, который покупает и строит здания, ведя в них свою основную деятельность – ресторана быстрого питания, а при появлении благоприятной ситуации на рынке недвижимости продает свою недвижимость инвестору и берет ее же в аренду, переходя из статуса инвестора в статус пользователя.

Другие инвестиционные идеи в недвижимость.

Подробно их здесь расписывать не буду, приведу несколько примеров.

• инвестиционные трасты недвижимости (REITs). Как правило, REITs сосредоточены на определенных секторах рынка недвижимости, таких как многоквартирные дома или торговые центры.
• биржевые фонды (ETF) и взаимных фондов, которые ориентированы на инвестора в недвижимость, инвестируя в REITs и другие инвестиции в сектор недвижимости.
• акции строительных компаний или компаний-рантье, котируемые на бирже.