Какие документы нужно запросить у продавца при покупке коммерческой недвижимости.

Статья дополнена 15.11.2020.

Я работаю в недвижимости уже почти 8 лет. Выступал и на стороне покупателя, и на стороне продавца, и как консультант для покупателей и продавцов коммерческой недвижимости. Очень важно понимать, какие документы нужно запросить у продавца при покупке коммерческой недвижимости, чтобы сделка прошла удачно.

            Хочу сказать, что сталкиваться с откровенным мошенничеством приходилось не часто. Например, некоторое время назад мне показали паспорт с кустарно наклеенной фотографией человека, который представлялся собственником.

            В большом количестве сделок контрагенты скорее замалчивали отдельные известные им факты, которые могли негативно сказаться на сделке: отказ покупателя от покупки, требование снижения стоимости, выполнения ремонта, согласование проведенной перепланировки и т.д. При этом многие считают, что они и не обязаны сообщать все детали.

Именно поэтому покупатель коммерческой недвижимости (здания, офиса, склада, торгового помещения) должен сам проявить необходимую степень осмотрительности, чтобы не потерять свои деньги.

В этой статье я расскажу:

• какие документы нужно запросить у продавца при покупке недвижимости.
• на что стоит обратить внимание при изучении этих документов.

Покупатель рискует своими деньгами. Поэтому должен особо тщательно подойти к изучению документов. При признании сделки недействительной есть риск не получить свои деньги или получить не все и не сразу. В самом крайнем случае, есть риск лишиться и денег, и недвижимости.

Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.

Если по каким-то причинам Вы сомневаетесь в способности провести качественный анализ приобретаемой недвижимости, то лучше нанять профессионалов. Да, придется за это заплатить, но и минимизировать риски.

Правоудостоверяющие документы

Как следует из названия, это документы, удостоверяющие права собственности конкретного человека или юридического лица на данный объект недвижимости.

Выписка из ЕГРН

 Ранее это были свидетельства о праве собственности, то сейчас выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это самый главный документ! Не скажу, что если вы купите недвижимость, не проверив сведений из ЕГРН, то это 100% потеря денег. Но, если в ней будет, что-то не учтено в договоре купли-продажи, вероятность потери денег стремительно стремится к этим 100%.

Какие «подводные камни» могут ожидать покупателя? Да, их десятки. Укажу некоторые из них:

• Покупка другого объекта недвижимости, а не того, который вам показали.
• Покупка объекта с обременениями.
• Невозможность покупки в связи с обременениями и отказ от возврата аванса.
• «Продажа» помещения лицом, не являющимся собственником.
• Не все собственники участвуют в продаже.

Что нужно сделать? Прежде всего, самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН. Это недорого и быстро можно сделать через сайт Госуслуги или в МФЦ.

Как читать выписку из ЕГРН

Проверить, что тот объект, который вам показали совпадает с тем, что записан в Выписке (адрес, площадь, этажность). А то окажется, что вместо нового современного офисного здания, вы купите здание заводского цеха, построенного в 1896г., как это случилось с одним из наших клиентов, который поверил обаянию продавца и не стал анализировать документы. Доказать, кстати, ничего не удалось. С точки зрения документального оформления – железная сделка.

Далее. Проверить на совпадение характеристик демонстрируемой недвижимости с характеристиками, записанными в ЕГРН.

Проверить документы продавца, чтобы они соответствовали данным в разделе собственник Выписки из ЕГРН. Одна моя знакомая этого не сделала и выплатила аванс за квартиру мошеннику, которого теперь разыскивает полиция.

В какую недвижимость лучше инвестировать. Рейтинг лучших инструментов для инвестиций в недвижимость в России.

Проверить раздел обременения. Это может быть аренда, залог, арест, охранное обязательство. Последнее, кстати, не всегда может быть отражено в Выписке. Поэтому, если речь идет о покупке старого здания, или здания/помещения необычной архитектуры, элементами декора, то лучше выяснить не представляет ли здание/помещение историческую ценность.

Правоустанавливающие документы

Речь идет о документах, которые являются основанием для продавца владеть объектом недвижимости на праве собственности.  

Правоустанавливающие документы могут быть разными.

Варианты правоустанавливающих документов.

• Договор купли-продажи. В случае покупки недвижимости текущим собственником.
• Договор о приватизации или передачи квартиры в собственность. Если собственник ее приватизировал.
• Свидетельство о праве на наследство.
• Договор об участии в долевом строительстве.
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
• Решение суда.
• Договор аренды с последующим выкупом
• Договор мены
• Договор дарения.

Могут быть и некоторые другие документы основания, но вышеперечисленные являются наиболее распространенными. Если собственник приобрел имущество в результате сделки, то обязательно необходимо запросить у него акт приема-передачи и документы, подтверждающие расчеты. Эти документы свидетельствуют, что у сторон не было никаких разногласий.

Основание — договор купли-продажи

Основание — договор долевого участия

Документы, подтверждающие личность продавца (собственника).

Паспорт

В первую очередь это паспорт. Сверьте ФИО в паспорте с документами-основаниями и выпиской. Само собой, они должны полностью совпадать. Это подтвердит, что перед вами действительно собственник.

Если речь идет о сделке купли-продажи недвижимости с физическим лицом, то в 98% случаев, это будет паспорт гражданина РФ.

Паспорт должен быть действительным, то есть срок его действия не истек. Без посторонних печатей, штампов, записей и т.д. СО всеми страницами и водяными знаками.

 Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Продавец также должен быть максимально похож на фотографию в паспорте.

Все это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Свидетельство о рождении

Личность несовершеннолетних собственников подтверждается свидетельством о рождении. Фотографии в нем нет, но данные из свидетельства также нужно сравнить с  документами-основаниями и выпиской из ЕГРН. Если ребенок старше 14 лет, то у него уже должен быть паспорт.

Если собственник иностранец, то у него помимо паспорта, необходимо запросить перевод на русский язык. Копия паспорта и подпись переводчика должны быть нотариально заверены.

Документы юридического лица

Если собственником помещения является юридическое лицо, то необходимо получить следующие документы:

• Устав
• Решение о назначении единоличного исполнительного органа (директора)
• Выписку из ЕГРЮЛ (реестр юридических лиц).
• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
• Свидетельство о присвоении ИНН

Помимо это для проверки нужен паспорт подписанта договора и в некоторых случаях доверенность.

Алгоритм похожий, как в случае с физлицами, но несколько сложней. Нужно убедиться, что данные ЮЛ в уставных и регистрационных документах соответствуют правоудостоверяющим и правоустанавливающим документам. Также нужно проверить по Выписке ЕГРЮЛ, кто является единоличным исполнительным органом и не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства.

Свидетельство о регистрации юридического лица

Технические документы по объекту недвижимости.

Проверкой прав собственности и подтверждения правоспособности продавца не ограничивается анализ объекта недвижимости перед покупкой. Следующий документ, который нужно изучить – технический паспорт.

В техническом паспорте указаны адрес, сведения о помещении и здании, план объекта недвижимости и экспликация.

Строительный аудит

Техпаспорт может содержать красные линии. То есть перепланировка не согласована. С нашей точки зрения это не является серьезным препятствием к отказу от сделки, кроме тех случаев, затронуты несущие конструкции. В этом случае продавец должен представить проект и заключение экспертизы. Отсутствие этих документов – серьезный повод отказаться от сделки. Иначе согласованием и усилением конструкций придется заниматься вам.

Упущения в оценке технического состояния объекта могут очень дорого обойтись покупателю.

Небольшая история от нашего клиента.

Я покупаю помещения, расположенные на первых этажах в проходных местах, а затем сдаю их в аренду. У меня в собственности 12 объектов и я считал, что я все знаю лучше всех.  Пока меня не вернул на землю один случай. Несколько лет назад я купил небольшое двухэтажное здание в центре города. Здание было построено до революции, но выглядело очень хорошо. Внутри. Снаружи были видны трещины, но они меня не напрягли. Я полагал, что ничего страшного, просто здание давно не ремонтировалось и небольшой косметикой можно обойтись. Зданием заинтересовался известный ресторан быстрого питания. Ребята решили перед подписанием сделать строительный аудит здания. Когда они представили заключение, у меня волосы встали дыбом. Несущая способность фундамента стремилась к нулю. Здание по сути висело в воздухе. Фундамент и стены подвала уже не имели необходимой прочности. И именно поэтому по стенам пошли трещины. Чтобы убедиться, что меня не пытаются прогнуть на снижение аренды, я заказал еще одну экспертизу. Вердикт – здание в аварийном состоянии и не подлежит эксплуатации! Мне пришлось потратить еще 30% сверху от цены покупки, чтобы укрепить фундамент и стены подвала.

Мораль сей истории такова. Если в помещении или здании видны потеки воды, трещины, следы плесени, коррозии несущих конструкций, выветриваний и т.п., это повод обратиться за советом к специалистам.

Не полагайтесь на свои знания и заверения продавца, чтобы не попасть на деньги. Закажите строительный аудит или хотя бы пройдите по помещениям со знакомым строителем.

Противопожарный аудит

В последнее время было несколько пожаров, в результате которых погибли люди. Со стороны государства соблюдению правил противопожарной безопасности уделяется огромное влияние. Противопожарные нормы очень сложны и разобраться в них неспециалисту очень затруднительно. Кроме того, они постоянно меняются. Нарушение правил противопожарной безопасности грозит весомыми административными штрафами, запрету на эксплуатацию объекта недвижимости до устранения нарушений, а также невозможностью использования помещения в полной мере.

Случай из практики.

Наш клиент намеревался купить офисный центр для размещения своих сотрудников. При выездной проверке у наших специалистов возникли вопросы к соблюдению норм противопожарной безопасности.  После проведения обследования специалистами по противопожарной безопасности выяснилось, что пути эвакуации не соответствуют тому количеству сотрудников, которое покупатель планировал разместить в данном центре, а также самому проекту здания. Потенциальные расходы на приведение помещений в соответствие с проектом были очень значительны, а рисковать здоровьем сотрудников покупатель не захотел.

Если у Вас есть сомнения относительно соблюдения противопожарных норм на объекте, мы рекомендуем получить мнение специалистов и сделать расчет пожарного риска объекта недвижимости.

Договоры на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, снега, отопление.

При покупке квартир этими документами никто не интересуется, но для коммерческой недвижимости они играют очень важную роль. Я говорю по договоры на коммунальные услуги. Коммерческую недвижимость покупают для извлечения прибыли. Поэтому важно знать не только технические характеристики помещения, но и объемы услуг и их стоимость.

Договоры на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, снега, отопление. Необходимо убедиться, что такие договоры есть.

Один из наших клиентов купил здание офисного центра, и только после покупки выяснил, что в здании отсутствует горячее водоснабжение. И тоже ничего не докажешь. Обмана нет.  Покупатель не спросил, продавец промолчал.

Объемы коммунальных услуг

Проверьте мощности, особенно в части электричества. Для некоторых видов бизнеса это принципиальный вопрос. Вы можете лишиться многих потенциальных арендаторов из-за нехватки электричества.

В случае, если электричества недостаточно можно обратиться в сбытовую организацию и получить техусловия на увеличение мощности, чтобы оценить дополнительные расходы. Это позволит принять более взвешенное решение о покупке.

Если существуют сомнения, можно обратиться в Администрацию города, чтобы узнать не планируются ли какие-нибудь реконструкции в месте нахождения объекта недвижимости. Например, в случае прокладки дороги, объект может быть снесен с компенсацией стоимости собственнику.

Судебные дела

Проверьте картотеку суда, нет ли текущих судебных дел в отношении объекта недвижимости.

Проверка на банкротство

Если не хотите, чтобы сделку признали недействительной из-за того, что продавец является банкротом, то нужно сделать следующие шаги:

1. Проверить продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Информацию в отношении открытого производства в отношении продавца-банкрота нужно смотреть на сайта арбитражных судов.
2. Не занижать стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Сделка, совершенная в течение года с момента принятия судом заявления о банкротстве или признания продавца банкротом может быть признана судом недействительной, если цена договора существенно отличается от рыночной стоимости.

Проверка задолженности

Совсем не лишним будет получить справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Да, обязанность по их оплате несет предыдущий собственник, но покупатель будет совсем не рад, когда ему отключат электричество. Снабжающим организациям все равно, поэтому до подписания договора долги должны быть оплачены. Или как вариант, стоимость недвижимости снижается на сумму долга и покупатель уже сам оплачивает задолженность.

То же самое относится и к расходам по капремонту, если объект недвижимости находится в жилом доме.

При приемке объекта недвижимости в акте приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчиков, чтобы ни у кого не было сомнений, по размеру задолженностей.

Проверка на наличие исполнительного производства.

Сведения об ограничениях в отношении объекта недвижимости указываются в ЕГРН. Но там не указывается информация об ограничениях в отношении самого продавца. Тем не менее в отношении продавца может быть открыто исполнительное производство из-за неуплаты какой-либо задолженности. А это создает риск ее взыскания в том числе и за счет недвижимости, при этом сведения об ограничениях могут быть занесены в базу ЕГРН с некоторой задержкой. Чтобы подстраховать себя, продавцу необходимо проверить информацию о наличии открытых исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Сопроводительные документы, подтверждающие полномочия

В зависимости от статуса продавца (физическое или юридическое лицо) сопроводительные документы могут быть разными.

Продавец – физическое лицо.

Согласно Семейному кодексу распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. Таким образом, чтобы продать недвижимость, нужно получить нотариальное согласие супруга. При этом речь идет не только о квартирах, но и о любой недвижимости, в том числе и нежилой.   

Не стоит надеяться на Росреестр, который откажет в государственной регистрации сделки. Не откажет. Сделка будет зарегистрирована, а потом супруг может ее оспорить в судебном порядке.

Запросите согласие супруга и на момент покупки недвижимости, если с момента покупки прошло менее трех лет. Если продавец утверждает, что он в браке не состоял, то попросите дать заверенное нотариусом подтверждение этого факта.

Могут быть случаи, когда согласия супруга не требуется. Например, в случаи заключения супругами брачного договора. Если продавец говорит о том, что он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению и ему не нужно получать согласие второй половины. Запросите брачный договор и внимательно изучите, что в нем написано по этому поводу. Проверьте, когда был подписан брачный договор. Помните, что брачный договор заключается только в нотариальной форме. Несоблюдение нотариальной формы делает брачный договор недействительным.

Если продавец получил объект недвижимости в наследство или в дар, то согласие супруга на распоряжение таким недвижимым имуществом также не требуется.

Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование.

Но в любом случае, если есть какие-либо сомнения по этому поводу, проконсультируйтесь с консультантом или юристом по сделкам с недвижимостью.

Продавец – юридическое лицо.

Ограничения по сделкам могут быть установлены законодательно или внутренними нормативными актами.

Крупная сделка

В соответствии с законодательством при совершении крупной сделки необходимо проведение специальных корпоративных процедур: одобрение купли-продажи советом директоров, учредителями или общим собранием акционеров.  Крупной признается сделка, стоимость отчуждаемого или приобретаемого имущества по которой равняется 25% балансовой стоимости активов общества или более по состоянию на последнюю отчетную дату.

СПРАВКА

Настоящим Общество подтверждает, что сделка по договору №4 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ленина, 71, стр.3, помещения №№1-33 от 18.06.2017г., в соответствии с действующим законодательством и уставом общества, не является для ООО «Реал» крупной и не требует одобрения органами управления общества.

18.06.2017

Генеральный директор ООО «Реал»: _______________ /Бельтюков С.А./

Главный бухгалтер ООО «Реал»: ____________ /Зинченко А.А./

Внутренними нормативными документами может быть предусмотрен более низкий порог стоимости для которого требуется получение согласия уполномоченного органа.

 Крупная сделка, заключенная с нарушением указанных правил, может быть признана недействительной.

Уставные ограничения

Бывают случаи, когда генеральный директор не может единолично совершать сделки определенного вида. В этом случае необходимо проверить устав и убедиться, что генеральный директор имеет право единолично подписать договор купли-продажи недвижимости. Либо, не может. В этом случае должна быть соблюдена процедура, прописанная в уставе.

В противном случае такая сделка может быть признана недействительной по иску юридического лица.

Доверенность

Если подписантом договора является не собственник недвижимости, то у доверенного лица должна быть нотариально заверенная доверенность.

В случае, если продавцом выступает юридическое лицо, то доверенное лицо (не генеральный директор) может выступать на основании доверенности, выданной в простой письменной форме с печатью организации. Генеральный директор действуют от имени юридического лица без доверенности.

При продаже объекта физическим лицом по доверенности возникают слишком много серьезных рисков, поэтому лучше настоять на том, чтобы на сделке присутствовал сам собственник.

Доверенности юридических лиц можно легко подделать, особенно если она не нотариальная. Подписание договора купли-продажи не генеральным директором характерно только для крупных российских и иностранных компаний. Если продавцом выступает небольшое юридическое лицо, то лучше потребовать подписание генеральным директором с проверкой его паспортных данных либо в крайнем случае на основании нотариальной доверенности.

Действительность нотариальной доверенности можно проверить через специальный сервис https://www.reestr-dover.ru/

Если доверенность поддельная или недействительная, то это сразу будет понятно.

Обязательно проверьте права представителя и срок действия доверенности.  

Документы, подтверждающие дееспособность.

Водительское удостоверение, справка с места работы, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если после сделки выяснится, что сделка заключена недееспособным лицом, то это основание для признания ее ничтожной. В этом случае еще и значительно повышается вероятность потери не только объекта недвижимости, но и денежных средств.

В качестве доказательства дееспособности продавца можно использовать водительское удостоверение, справку с места работы, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

В группе риска пожилые люди, асоциальные элементы. Все эти документы не дают 100% гарантии, но значительно снижают потенциальные риски.

Документы на землю

Договор аренды земельного участка или Выписка из ЕГРН о праве собственности на земельный участок.

Этот документ почти никогда не запрашивают при покупке квартиры, хотя риски могут существовать и здесь. Согласно земельному законодательству земельный участок предоставляется под использование в определенных целях. Нарушение условий передачи земельного участка в аренду может привести к расторжению договора аренды и ликвидации построенного на нем.

Часто встречаются ситуации, когда фактическое использование участка противоречит его юридическому оформлению. Такое происходит из-за того, что реальная жизнь развивается гораздо более динамично, чем нормы земельного законодательства. Мы не призываем отказываться от покупки таких объектов, но стоит внимательно изучить вопрос на предмет явного и грубого нарушения норм земельного законодательства. Имеется ввиду нарушение прямого запрета строительства, например, в водоохраной зоне, в зоне, предназначенной для развития улично-дорожной сети, строительство многоэтажных домов на участках, предназначенных для малоэтажного строительства.

В этом случае собственник земельного участка может потребовать расторжения договора аренды и изъятия земельного участка, а также сноса построенных в нарушение закона зданий. А собственник заданий и помещений, расположенных на таком земельном участке, не получит никаких компенсаций. Более того демонтаж и рекультивация земли будет произведена за его счет.

То же относится и к собственникам земельного участка.

Проверить назначение земельного участка, его ограничения и сверить их с фактическим использованием можно запросив выписку из ЕГРН земельного участка или проверить на сайте Росрееста.

Резюме:

1. Не доверяйте копиям. Проверяйте оригинальные документы.
2. Чем больше документов вам предоставит продавец, тем больше вы можете быть уверенным, что он тот, за кого себя выдает.
3. Чем больше у вас документов, тем более рациональное решение вы сможете принять. Но и не стоит стремиться к перфекционизму.
4. Не поддавайтесь давлению, не торопитесь. Есть вопросы – задавайте. Есть сомнения – обращайтесь к специалистам.
5. Профессиональный консультант поможет найти, проверить и купить объект недвижимости быстрее, надежнее и выгоднее.