Тел. 8 800 550-02-10  Email: office@labned.pro

ЛАБНЕД
  • ГЛАВНАЯ
  • МЫ
  • УСЛУГИ
        • Инвестировать в недвижимость
        • Получить второе мнение
        • Найти арендатора недвижимости
        • Найти помещение на покупку
        • Найти помещение в аренду
        • Продать неликвидную недвижимость
        • Аналитика по рынку недвижимости
        • Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
        • Оценить недвижимость
        • Снизить арендную плату
        • Снизить затраты на владение недвижимостью
        • Заработать на недвижимости
        • Риэлторские услуги
  • ОБУЧЕНИЕ
        • Тренинг REAL MONEY
        • Тренинг Переговоры по аренде
  • БЛОГ
        • Инвестировать в недвижимостьВсе об инвестициях в недвижимость. Как инвестировать, чтобы получить максимальный доход и не потерять вложенных денег.
        • Как арендовать недвижимостьПолезные и интресные материалы, статьи, новости о том, как правильно арендовать объекты недвижимости, чтобы не платить лишних денег.
        • Как купить недвижимость.Полезные и интересные статьи о покупке жилой и нежилой недвижимости. Как правильно купить и проверить недвижимость, какие документы запросить и многое другое.
        • Офисная недвижимостьСтатьи и обзоры по офисным зданиям и помещениям. Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве и Московской области от Лаборатории недвижимости.
        • Как продать недвижимостьКак продать любую недвижимость быстро и дорого.
        • Мнения и аналитика по недвижимостиМнения и прогнозы экспертов о ситуации на рынке недвижимости и об околорынке.
        • СтратегииСтратегии по работе на рынке недвижимости.
        • Маркетинг недвижимостиРасскажем о том, как рекламировать и продвигать объекты недвижимости офф и онлайн
        • Варианты использованияИнтересные статьи о том, какие есть варианты использования недвижимости, как правильно управлять недвижимостью, чтобы она приносила максимальный доход.
    • ГЛАВНАЯ
    • МЫ
    • УСЛУГИ
          • Инвестировать в недвижимость
          • Получить второе мнение
          • Найти арендатора недвижимости
          • Найти помещение на покупку
          • Найти помещение в аренду
          • Продать неликвидную недвижимость
          • Аналитика по рынку недвижимости
          • Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
          • Оценить недвижимость
          • Снизить арендную плату
          • Снизить затраты на владение недвижимостью
          • Заработать на недвижимости
          • Риэлторские услуги
    • ОБУЧЕНИЕ
          • Тренинг REAL MONEY
          • Тренинг Переговоры по аренде
    • БЛОГ
          • Инвестировать в недвижимостьВсе об инвестициях в недвижимость. Как инвестировать, чтобы получить максимальный доход и не потерять вложенных денег.
          • Как арендовать недвижимостьПолезные и интресные материалы, статьи, новости о том, как правильно арендовать объекты недвижимости, чтобы не платить лишних денег.
          • Как купить недвижимость.Полезные и интересные статьи о покупке жилой и нежилой недвижимости. Как правильно купить и проверить недвижимость, какие документы запросить и многое другое.
          • Офисная недвижимостьСтатьи и обзоры по офисным зданиям и помещениям. Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве и Московской области от Лаборатории недвижимости.
          • Как продать недвижимостьКак продать любую недвижимость быстро и дорого.
          • Мнения и аналитика по недвижимостиМнения и прогнозы экспертов о ситуации на рынке недвижимости и об околорынке.
          • СтратегииСтратегии по работе на рынке недвижимости.
          • Маркетинг недвижимостиРасскажем о том, как рекламировать и продвигать объекты недвижимости офф и онлайн
          • Варианты использованияИнтересные статьи о том, какие есть варианты использования недвижимости, как правильно управлять недвижимостью, чтобы она приносила максимальный доход.

Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.

28.05.2020 Рубрика Как арендовать недвижимость
kakie-documenty-zaprosit-u-arendodatelia

В течение долгого времени я работала на стороне арендатора при аренде нежилых помещений для размещения магазинов, ресторанов, фаст-фудов, складов, салонов красоты, отделений банков и офисов. Качественно проведенный due-diligence документов – это гарантия того, что арендованное помещение будет долго использоваться и приносить запланированный доход вам или вашей компании. В этой статья я расскажу, какие документы нужно запросить у арендодателя для оценки самого арендодателя и его недвижимости.

            Риск натолкнуться на откровенных мошенников достаточно мал, но все-таки он существует, поэтому надлежащая проверка позволит вам сэкономить время, нервы и деньги.

Правоудостоверяющие документы.

Это документы, которые удостоверят право арендодателя владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Самый главный документ – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержится информация о собственнике объекта недвижимости, самой недвижимости и обременениях (по крайней мере о тех, которые подлежат государственной регистрации). Говоря про обременения я имею в виду:

  • Ипотеку.
  • Арест.
  • Аренду.
  • Охранное обязательство

Ипотека

Как правило, ипотека не является препятствием для сдачи помещения в аренду. Кредитор заинтересован в том, чтобы заемщик выплатил кредит, поэтому не будет препятствовать арендодателю в сдаче помещения в аренду и получения дополнительного дохода.

Арест

Арест может налагать ограничения на распоряжение и/или пользование. В этом случае необходимо дополнительно изучение документов, на основании, которых наложен арест. В этом случае лучше привлечь юриста или консультанта по недвижимости для оценки целесообразности аренды помещения, находящегося под арестом. Даже и в том случае, если это возможно по условиям наложенного ареста.

Долгосрочная аренда

Что касается аренды. Два раза сдавать одно и тоже помещение в аренду нельзя. Но бывают случаи, когда помещение фактически свободно, но юридически арендодателя не зарегистрировал прекращение аренды. В этом случае он должен это сделать до подписания договора аренды и представить вам новую выписку без обременений.

Охранное обязательство

Если вы планируете арендовать старое здание, или помещения необычной архитектуры, с элементами декора, то лучше выяснить не представляет ли здание или помещение историческую или культурную ценность. Обратите внимание, что охранное обязательство налагается на пользователя помещения, а не только исключительно на собственника. Долгосрочный договор аренды не зарегистрируют без перехода охранного обязательства на арендатора. 

Стоит обязательно выяснить перед арендой таких объектов, что является предметом охраны и в каком состоянии он находится.

В моей практике был случай, когда мы арендовали помещение в культурной столице для размещения магазина, а потом выяснилось, что в помещении под охраной находятся предметы декорирования, которые представляют собой большую историческую ценность. Точнее находились. На момент аренды мы не знали об этом и в ЕГРП данных об охранном обязательстве не было. Арендодатель показал нам его только после подписания договора. К счастью, у нас были возможности быстро расторгнуть договор и выйти из него. В противном случаи, расходы на восстановление декора были бы полностью на нас.

Свидетельство о собственности.

Еще один документ, подтверждающий право арендодателя на объект недвижимости – это свидетельство о собственности. В настоящее время их не выдают, но многие собственники их имеют. При этом не все знают, что свидетельство больше не является безусловным документом, подтверждающим право аренды. Чтобы удостовериться, что арендодатель – это арендодатель, закажите самостоятельно выписку из ЕГРН. Это быстро и недорого можно сделать через сайт Госуслуги и МФЦ.

Правовой анализ

Что нужно сделать с выпиской?

Проверить, что тот объект, который вам показали совпадает с тем, что записан в Выписке (адрес, площадь, этажность.

Проверить на совпадение характеристики демонстрируемой недвижимости с характеристиками, записанными в ЕГРН.

Проверить документы арендодателя, чтобы они соответствовали данным в разделе собственник Выписки из ЕГРН.

Проверить раздел обременения. При наличии обременений, обязательно выяснить и зафиксировать, как и в какие сроки обременения будут сняты.

Образец выписки из ЕГРН
Образец выписки из ЕГРН

Правоустанавливающие документы

Когда мы говорим о правоустанавливающих документах, то имеем в виду документы, на основании которых арендодатель стал собственником.  Когда вы спрашиваете себя, какие документы нужно запросить у арендодателя, правоустанавливающие также могут быть в вашем списке.

Правоустанавливающие документы могут быть разными. Самым распространенным основанием является сделка купли-продажи. Соответственно, документальное основание – это договор купли-продажи.

Основные варианты правоустанавливающих документов

Другими основаниями могут быть:

  • Свидетельство о праве на наследство.
  • Договор об участии в долевом строительстве.
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Договор аренды с последующим выкупом.
  • Решение суда.
  • Договор мены.
  • Договор дарения.

И некоторые другие

Эти документы необходимы, чтобы проверить, что собственник приобрел право собственности на объект недвижимости законным способом. Особенно это важно, если собственность приобретена в результате завершения нового строительства или реконструкции объекта. Именно здесь возникают больше всего случаев несоблюдения законодательства, в результате чего объект может подлежать сносу.

Некоторые факторы, которые потенциально снижают данный риск.

  • Если право собственности возникло уже давно.
  • Если объект недвижимости находится в многоквартирном жилом доме.
  • Если в данном объекте недвижимости арендуют площади крупные компании (они, как правило, досконально проверяют все документы).
  • Если помещения в объекте недвижимости арендуют государственные учреждения.

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

В целом хочу сказать, что правоустанавливающие документы играют меньшую роль, чем при покупке недвижимости. По крайней мере, в нашей практике среди нескольких тысяч сделок по аренде имущества был только один случай, когда пришлось расторгнуть договор из-за нарушения законодательства при приобретении арендодателем собственности на объект недвижимости.

Документы, подтверждающие правоспособность арендодателя.

Физическое лицо

Паспорт

Если мы говорим о том, какие документы запросить у арендодателя недвижимости в случае, когда арендодателя физическое лицо, то это паспорт. В 98% случаев это будет паспорт гражданина РФ.

Сверьте ФИО в паспорте с документами-основаниями и выпиской. Все данные должны полностью совпадать. Это подтвердит, что перед вами действительно собственник.

Паспорт должен быть действительным, то есть срок его действия не истек. Со всеми страницами и водяными знаками. Без записей и отметок, которых не должно быть в паспорте.

Если собственник иностранец, то у него помимо паспорта, необходимо запросить перевод на русский язык. Копия паспорта и подпись переводчика должны быть нотариально заверены.

Свидетельство о рождении

Личность несовершеннолетних собственников подтверждается свидетельством о рождении. Фотографии в нет, но данные из свидетельства также нужно сравнить с  документами-основаниями и выпиской из ЕГРН. Если ребенок старше 14 лет, то у него уже должен быть паспорт.

Свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Вариант, когда физическое лицо – арендодатель является ИП довольно распространен. Главным образом это связано с меньшей налоговой ставкой, чем для физических лиц. Подтверждением факта, что физическое лицо является ИН является свидетельство о  регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Юридическое лицо

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица

Этот документ подтверждает создание юридического лица и присвоение ему  государственного регистрационного номера.

Выписку из ЕГРЮЛ (реестр юридических лиц).

Чтобы убедиться в том, что юридическое лицо является действующим, относительно не проводятся процедуры банкротства, нужно получить выписку. Только в этот раз выписку не из ЕГРП, а из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц).

В этом же документе содержится регистрационная информация относительно юридического лица – арендодателя и указано наименование единоличного исполнительного органа (генеральный  директор, директор, председатель правления и т.п.)

arenda-ofisov-vypiska-iz-egrul
Выписка из ЕГРЮЛ

Устав

Проверка Устава тоже может быть не лишним, так как в уставе организации могут содержаться определенные ограничения по заключения договоров аренды, которые предусматривают определенную процедуру. Без соблюдения процедуры заключения договора, последний может быть признан недействительным.                                                                                                                                                                          

Помимо этого, для проверки полномочий подписант нужен паспорт подписанта договора и в некоторых случаях доверенность.

Узнайте, где искать офис в аренду из нашей статьи об основных источниках объявлений о сдаче офисов в аренду.

Иные документы по объекту недвижимости.

Технический паспорт

Чтобы убедиться, что не затронуты несущие конструкции, если у арендатора есть такие сомнения, то нужно запросить технический паспорт помещения.

В техническом паспорте указаны адрес, сведения о помещении и здании, план объекта недвижимости и экспликация.

Техпаспорт может содержать красные линии. То есть перепланировка не согласована. С нашей точки зрения это не является серьезным препятствием к отказу от аренды, кроме тех случаев, затронуты несущие конструкции. От аренды такого помещения лучше отказаться, если арендодатель не может представить проект реконструкции и акт приема завершённых работ в части затронутых несущих конструкций.

Технический и строительный аудит.

При аренде помещений в старом фонде стоит уделить повышенное внимание проверке состояния самого помещения, здания и его несущих конструкций. Если вы что-то не учтете, то потом придется платить за свои упущения из собственного кармана, так как при подписании договора арендатор должен сам продемонстрировать необходимую степень осмотрительности при осмотре помещения.

В зданиях старого фонда основные проблемы могут быть с несущей способностью фундаментов, стен, перекрытий и фасадов.

Целесообразно проверить состояние труб и коммуникаций.

Пожарный аудит

Для помещений, в которых предполагается пребывание людей, очень важно соблюдение норм и правил противопожарной безопасности, от наличия системы пожаротушения и пожарной сигнализации до запасного эвакуационного выхода и ширины дверей и проемов.

Нарушение правил противопожарной безопасности может повлечь значительные финансовые расходы на их устранение, наложение административных штрафов, запрет на использование помещение, а хуже всего вред здоровью и жизни людей. Вам это надо?

Если у Вас есть сомнения относительно состояния помещения в части соблюдения противопожарных норм на объекте, мы рекомендуем получить мнение специалистов и/или сделать расчет пожарного риска объекта недвижимости.

Raschet-pozharnogo-riska-dlia arendy-pomeschenia
Расчет пожарного риска

Мощности

Для отдельных видов бизнеса, таких как, например, рестораны, наличие необходимой электрической мощности это принципиальный вопрос. Запросите у арендодателя объемы электричества, чтобы быть уверенным, что электрической мощности для вашего бизнеса будет достаточно.

При приемке объекта недвижимости в аренду в акте приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчиков.

Сопроводительные документы

Согласие супруга.

Если арендодатель физическое лицо, нужно получить нотариальное согласие супруги на сдачу помещения в аренду.

Если арендодатель не состоит в браке, то необходимо заверенное нотариусом подтверждение этого факта.

Налоговые документы.

В данном случае речь идет о:

  • Свидетельстве о постановке на налоговый учет.
  • Уведомлении налогового органа о праве использования специального налогового режима, например, упрощённой системы налогообложения.

Доверенность

Если подписантом договора является не собственник недвижимости, то у доверенного лица должна быть нотариально заверенная доверенность.

В случае, если продавцом выступает юридическое лицо, то доверенное лицо (не генеральный директор) может выступать на основании доверенности, выданной в простой письменной форме с печатью организации либо оформленной нотариально. Генеральный директор действуют от имени юридического лица без доверенности.

Обязательно проверьте права представителя и срок действия доверенности.  

Еще раз приведем список в форме таблицы:

  Какие документы нужно запросить у арендодателя. Список.
1 Свидетельство о государственной регистрации права собственности и актуальная выписка из ЕГРН;  
2.1.1. Устав
2.1.2. Выписка из ЕГРЮЛ;
2.1.3. Решение о назначении единоличного исполнительного органа организации
2.1.4. Доверенности от ЮЛ на заключение сделки (если договор подписывает не генеральный директор);
2.2.1. Действительные паспорта всех собственников и представителей (свидетельства о рождении);  
2.2.2. Нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договора аренды
3 правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости (договор о приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор о строительстве договор купли–продажи, договор дарения, договор об аренде с последующим выкупом свидетельство о вступлении в наследство, решение суда);  
4. Технический паспорт.
5 Документы о техническом состоянии объекта недвижимости (при наличии).
6 Свидетельство о постановке на налоговый учет
7 Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ или ИП
8 Документы на право использования специального налогового режима.

Резюме:

  1. Проверяйте оригинальные документы.
  2. Запросите копии, заверенные арендодателем или нотариально. 
  3. Если есть сомнения относительно документов, технического и противопожарного состояния помещения, обратитесь к специалистам.

Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Лаборатория недвижимости. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем и проконсультируем по условиях договора аренды.

список документов юридический вопрос
Предыдущая статья Какие документы нужно запросить у продавца при покупке коммерческой недвижимости.
Следующая статьяМожно ли использовать жилое помещение под офис?

Похожие статьи

  • подписание договора аренды
    Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?
  • Слайд1
    Можно ли использовать жилое помещение под офис?

2 комментария

  1. SEO Reseller Program 28.01.2020 Ответить

    Awesome post! Keep up the great work! 🙂

  2. AffiliateLabz 16.02.2020 Ответить

    Great content! Super high-quality! Keep it up! 🙂

Оставьте свой комментарий Cancel Reply

(will not be shared)

Рубрики

  • БЛОГ О НЕДВИЖИМОСТИ (4)
  • Варианты использования (3)
  • Инвестировать в недвижимость (21)
  • Как арендовать недвижимость (14)
  • Как купить недвижимость. (8)
  • Как продать недвижимость (6)
  • Маркетинг недвижимости (2)
  • Мнения и аналитика по недвижимости (9)
  • Офисная недвижимость (4)
  • Стратегии (2)
  • Управление недвижимостью (5)
Март 2023
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031  

Метки

Рейтинги аренда помещений залоговая недвижимость инструкция квартира офис покупка недвижимости продажа недвижимости риэлтор список документов юридический вопрос

Свежие комментарии

  • Григорий к записи Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E.
  • AffiliateLabz к записи Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.
  • SEO Reseller Program к записи Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.
  • Валентина к записи Как стать богатым, инвестируя в недвижимость.
  • Семен к записи Формула (модель) AIDA в маркетинге и продаже недвижимости: инструкция по применению.
ЛАБНЕД
  • Политика Конфиденциальности

Copyright ©2017 Labned.

ИНН 500508896447/ОГРИН 317774600355887

Контакты: 8 800 550 02 10  Email: office@labned.pro

http://zen.yandex.ru/id/5edd5bb1e0d56115d654a791