В нескольких предыдущих статьях мы уже рассмотрели, какие документы нужно получить у продавца коммерческой недвижимости и у арендодателя нежилого помещения. Теперь давайте посмотрим, какие документы нужно получить от покупателя помещения, чтобы продавец был уверен, что сделка не сорвется или ее не признают недействительной.
Для продавца в отличие от покупателя существует 2 главных риска при при продаже недвижимости:
- После подписания договора купли-продажи покупатель не оплатит указанную в договоре сумму.
- Сделка будет признана недействительной и тогда придется вернуть деньги.
Что делать в первом случае, мы рассмотрим в отдельной статье, сейчас же предлагаю рассмотреть список документов, который обезопасит продавца от признания сделки недействительной.
Кстати, последствия признания сделки купли-продажи недвижимого имущества заключаются в том, что продавец возвращает покупателю уплаченную сумму, а покупатель возвращает купленный объект недвижимости.
При этом закон не содержит описание, в каком состоянии должно быть возвращено недвижимое имущество. Бывают случаи, когда покупатель получал не просто объект недвижимости, а реально функционирующий бизнес, а возвращал разрушенное помещение, на восстановление которого нужно вкладывать миллионы рублей.
Избежать этого поможет грамотное составление договора купли-продажи и изучение документов покупателя.
Документы, подтверждающие правоспособность покупателя.
Физическое лицо
Паспорт
В случае, если покупателем нежилого помещения выступает физическое лицо, то документом, удостоверяющим правоспособность этого лица заключать сделки, является паспорт.
Паспорт должен быть действительным, то есть срок его действия не истек. Напомню, что паспорт выдается в 14 лет и подлежит замене в 20 и в 45 лет.
Проверьте фотографию, наличие всех страниц и отсутствие в паспорте записей и отметок, которых не должно в нем быть.
Если собственник иностранец, то у него помимо паспорта, необходимо запросить перевод на русский язык. Копия паспорта и подпись переводчика должны быть нотариально заверены.
Свидетельство о рождении
Личность несовершеннолетних собственников подтверждается свидетельством о рождении. Фотографии в нет, но данные из свидетельства также нужно сравнить с документами-основаниями и выпиской из ЕГРН. Дети старше 14 лет должны иметь паспорт.
Стоит отметить, что дети до исполнения им 18 лет не могут самостоятельно совершать сделки купли-продажи недвижимости. От их имени это могут сделать их законные представители – родители или опекуны. Поэтому, если в сделке участвует несовершеннолетний, то необходимо также проверить паспорта родителя или опекуна, свидетельство о браке или решение о назначении опекунства.
Свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
Иногда при покупке недвижимости физическое лицо может выступить в роли индивидуального предпринимателя. Это делается для оптимизации налогообложения. В этом случае индивидуальный предприниматель должен предоставить свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, а также уведомление об использовании упрощенной системы налогообложения. Эти данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости.
Если покупатель юридическое лицо.
Свидетельство о государственной регистрации юридического лица
Этот документ подтверждает создание юридического лица и присвоение ему государственного регистрационного номера. Также по этому номеру можно выяснить информацию о данном юрлице с использованием баз федеральной налоговой службы, СПАРК и других открытых баз юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Выписка из ЕГРЮЛ (реестр юридических лиц).
Чтобы убедиться в том, что юридическое лицо является действующим, относительно не проводятся процедуры банкротства, нужно получить выписку из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц).
В этом же документе содержится регистрационная информация относительно юридического лица – покупателя и указано наименование единоличного исполнительного органа (генеральный директор, директор, председатель правления и т.п.), который может совершать сделки от имени юридического лица без доверенности, в том числе подписывать договор купли-продажи недвижимости.
Устав
Проверка Устава тоже может быть не лишним, так как в уставе организации могут содержаться определенные ограничения по заключения договоров купли-продажи недвижимости или по сумме сделки. В случае не соблюдения процедуры, договор купли-продажи может быть признан недействительным.
Помимо этого, для проверки полномочий юридического лица подписант со стороны покупателя-юридического лица должен представить паспорт, если подписант генеральный директор или доверенность, если подписант — уполномоченное лицо.
Сопроводительные документы
Согласие супруга.
Если покупатель физическое лицо, нужно получить нотариальное согласие супруги/супруга на покупку помещения.
Если покупатель не состоит в браке, то необходимо заверенное нотариусом подтверждение этого факта.
Отсутствие согласия второй половины на покупку недвижимости может является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поэтому лучше подстраховаться и получить вышеназванные документы.
Налоговые документы.
В данном случае речь идет о:
- Свидетельстве о постановке на налоговый учет.
- Уведомлении налогового органа о праве использования специального налогового режима, например, упрощённой системы налогообложения.
Доверенность
Если от имени покупателя выступает иное лицо, а не он сам, то у доверенного лица должна быть нотариально заверенная доверенность, кроме случаев родителей и опекунов.
В случае, если покупатель юридическое лицо, то доверенное лицо (не генеральный директор) может выступать на основании доверенности, выданной в простой письменной форме с печатью организации либо оформленной нотариально. Генеральный директор действует от имени юридического лица без доверенности.
Обязательно проверьте права представителя и срок действия доверенности. Также хочу обратить внимание, что лицо подающее документы на государственную регистрацию сделки купли-продажи, должно иметь НОТАРИАЛЬНО заверенную доверенность. Это правило действует, как для физических, так и для юридических лиц.
Вот список документов, которые нужно получить от покупателя при покупке недвижимости:
Влияние санкций на сделки с недвижимостью
Если участниками сделки являются граждане России, а таких сделок более 95%, то их этот вопрос вообще никак не затрагивает. Но если продавец-компания или гражданин США, стран ЕС или стран, присоединившихся к санкциям против России, или в капитале компании присутствуют граждане или компании из США или ЕС, то также рекомендуется проверить покупателя по санкционным спискам. У США и ЕС они на 90% совпадают, но тем не менее есть некоторые различия.
Напрямую введенные против нашей страны санкции не затрагивают сделки купли-продажи недвижимости, но стоит проконсультироваться с юристами, занимающимися вопросами санкций, так как в некоторых случаях продавцу лучше воздержаться от продаже недвижимости лицу, входящему в санкционный список.
Резюме:
- Обязательно проверяйте оригинальные документы.
- Если есть сомнения в действительности документов, представленных покупателем, обратитесь к профессионалам или откажитесь от сделки.
