Повышение арендной платы по договору аренды недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 614, 450, 451) и условиями самого договора.
Рассмотрим основные случаи, когда арендодатель может повысить арендную плату, и приведем примеры.
Повышение арендной платы по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ)
Арендодатель и арендатор могут добровольно договориться об изменении суммы аренды, оформив это дополнительным соглашением.
Пример:
В договоре аренды офиса изначально указана плата 50 000 руб./мес. В самом договоре не прописано, что арендодатель может увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Но через год он обращается к арендатору и предлагает повысить аренду до 55 000 руб. из-за роста рыночных цен. Арендатор согласен, и стороны подписывают допсоглашение.
Повышение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды
Если в договоре прописан порядок повышения арендной платы (например, фиксированная индексация или привязка к инфляции), арендодатель может увеличить плату без дополнительных согласований путем направления уведомления.
Примеры условий в договоре:
— Арендная плата ежегодно индексируется на 5%.
— Арендная плата ежегодно увеличивается на индекс потребительских цен.
— Арендодатель вправе повысить плату 1 раз в год с уведомлением за 2 месяца.
Пример:
В договоре аренды магазина указано, что арендная плата повышается на 7% каждый год. Через 12 месяцев арендодатель направляет уведомление о новом размере платы.
Повышение арендной платы по требованию арендодателя через суд (ст. 614 ГК РФ)
Если договор не содержит условий об изменении арендной платы, арендодатель может обратиться в суд для повышения платы, если:
— рыночные цены на аналогичную недвижимость значительно выросли;
— прежняя плата несоразмерна текущей стоимости аренды.
Пример:
Арендатор платит за склад 30 000 руб./мес. уже 5 лет. Рыночная стоимость подобных помещений выросла до 60 000 руб./мес. Арендодатель подает в суд и доказывает, что плата несправедливо занижена. Суд может обязать арендатора платить больше.
Как заключить договор аренды: 9 главных советов для арендатора
Повышение арендной платы при изменении существенных условий (ст. 451 ГК РФ)
Если из-за чрезвычайных обстоятельств (например, резкая инфляция, санкции, ремонт здания) исполнение договора на прежних условиях становится невыгодным, арендодатель может потребовать повышения платы или расторжения договора.
Пример:
Из-за скачка курса валют коммунальные платежи за арендуемое кафе выросли в 2 раза. Арендодатель требует увеличить арендную плату, так как иначе договор становится для него убыточным.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Когда арендодатель может повысить арендную плату в государственной/муниципальной аренде
Для аренды госсобственности повышение обычно происходит согласно закону или по решению органа власти (например, ежегодная индексация по коэффициенту).
Пример:
Бизнес арендует помещение у города за 1 000 000 руб./год. Муниципалитет ежегодно увеличивает плату на определенный коэффициент согласно своему регламенту.
Важно!!!
- Арендодатель не может повысить плату односторонне, если это не предусмотрено договором.
- Арендатор вправе не согласиться с необоснованным повышением арендной платы. В этом случае, если стороны не договорились, решение придется искать в суде.
- Уведомление о повышении должно направляться заранее (обычно за 1-3 месяца).
- График повышения арендной платы может быть прописан в договоре на весь срок его действия.
В случае, если у вас возникли вопросы, вы можете задать их нашему юристу по аренде недвижимости.