Сразу хочу отметить, что система классификации офисов на классы весьма условна. Жизнь и бизнес не стоят на месте, предъявления новые требования к размещению сотрудников, обеспечению комфорта. Офисный центр должен обеспечить такой уровня услуг, которые бы отвечали современным критериям техническому оснащению, освещенности, соотношению полезной площади к вспомогательной, вентиляции и т.д. Для этого офисное здание или помещение должно обладать набором качеств и характеристик, которые позволяли бы четко его выделить из себе похожих.
Соответственно, классификация офисов помогает арендодателям выделить именно свой центр из массы похожих и таким образом его позиционировать на рынке, чтобы привлечь более дорогих и надежных арендаторов. Такие арендаторы заключают договоры аренды на длительный срок и обеспечивают арендодателю стабильный денежный поток на долгие годы.
С другой стороны, классификация офисов позволяет арендаторам ориентироваться среди множества предложений на рынке и искать офис, соответствующий потребностям по престижности, удобству, комфорту и технической оснащенности.
Система классификации офисов состоит из 5 категорий: A, B, C, D, Е. Так как категорий очень мало, то со временем стали появляться подкатегории, чтобы можно было еще больше выделить, но уже в рамках категории. Подкатегории есть у первых двух категорий — офисы класса А и В имеют несколько разновидностей.
Итак, классификация офисов:
Офисные помещения. категория А
Офисы класса А считаются лучшими. Они элита офисной недвижимости. Как правило они расположены в современных бизнес-центрах, построенных с учетом новых актуальных тенденций в использовании офисного пространства.
Система классификации офисов класса А. Общие характеристики.
- хорошая транспортная доступность.
- удобное расположение.
- простая и оптимальная планировка, позволяющая максимально эффективно использовать арендуемые площади.
- Современные инженерные коммуникации.
- Надежное электроснабжение, как правило второй категории и с дополнительным резервов от дизель-генераторов.
- Использование при строительстве и отделке высококачественных материалов.
- Современная система пожаротушения и пожарной безопасности.
- Современная система охраны, контроля доступа и безопасности.
- Освещённость не менее 70 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
- Обеспеченность парковками из расчета не менее 70 кв.м. арендуемой площади на 1 парковочное место.
- Высота до потолка в арендуемых помещениях не менее 3 м.
- Шаг колонн не менее 7м. х 7м.
- Отношение площадей общего пользования и необходимых для обслуживания всего здания (вспомогательной площади) к полезной не более 12%.
- Наличие социальной-бытовой инфраструктуры для сотрудников офисов: кафе, столовые, рестораны, банки, парикмахерские, аптеки и т.д.
- Общая рецепция.
- Прозрачная система операционных и эксплуатационных расходов, построенных на формате open book.
Офисные помещения. категория А+
Офисы А+ элита офисного рынка недвижимости. По крайней мере для России.
Они обладают некоторыми дополнительными улучшенными показателями по сравнению с категорией А:
- Расположение в пределах или рядом с Садовым кольцом.
- Единый климат-контроль, 4-2-х трубная вентиляционная система.
- Высота потолков не менее 3,3 м.
- Шаг колонн не менее 8м.х 8м. или 9м.х 9м.
- Оригинальная архитектура и дизайн общих площадей.
- Скоростные лифты
- Остекление в пол
Офисные помещения. категория А—
Это офисы класса А, у которых в силу каких-то причин, как правило, из-за ограниченности участка, денежных средств у застройщика или ресурсов снабжения пришлось пожертвовать одним или несколькими требованиями, предъявляемыми к классу А, но при этом хотелось бы все равно остаться именно в этой категории.
Как правило, это меньшая электрическая мощность, неоптимальное соотношение полезной площади и общих площадей, неудачная локация и плохая транспортная доступность.
Офисные помещения. категория В
В категорию офисов класса В входит также 3 подкатегории. Характеристики офисов класса В отличаются от класса А в худшую сторону. Здания, в которых расположены офисы класса «B» расположены менее удачно, спектр оказываемых арендодателем услуг в них не такой широкий. При строительстве применяют материалы и оборудование меньшего качества, чем при строительстве офисов класса А. Иногда в категорию В попадают офисы из класса А после нескольких лет интенсивной эксплуатации и нежелании собственников вкладывать средства в содержание здания.
Но офисы класса В не менее популярны. Арендная плата в них дешевле на 20-40%, поэтому их также с готовностью арендуют крупные российские и иностранные компании для размещения своих подразделений, которые не работают непосредственно с клиентами: подразделений IT, бухгалтерии, колл-центры и т.д.
Классификация офисов класса В, общие характеристики:
- Менее удачное расположение, чем у офисов класса В. Они могут располагаться даже и в пределах Садового кольца, тогда это будет небольшое переделанное под офис здание. 95% таких офисов расположены за пределами Садового кольца.
- Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен. Например, может не быть общей рецепции.
- Не скоростные лифты, из-за чего могут скапливаться пробки в утренние и вечерние часы.
- Открытая эффективная планировка всей или не менее 50% площади здания.
- Охрана ограничена только контролем доступа на общие площади Здания
- Отделка помещений выполнена недорогих материалов. Иногда настолько недорогих, что через пару лет их уже нужно менять.
- Парковка расположена на открытом паркинге.
- Высота потолков не менее 3м.
- Наличие столовой в здании или в шаговой доступности.
Характеристики офисов класса В+
Как понятно из названия это чуть более улучшенная версия класса В. Некоторые арендодатели относят свои офисы класса В+ сразу к классу А-.
- Расположение за пределами Садового кольца, но рядом со станцией метро или с большим количеством маршрутов общественного транспорта.
- Общая рецепция
- Коэффициент потерь площадей не более 12%
- Система вентиляции с охлаждением воздуха.
- Парковка на открытом паркинге.
- Широкополосный интернет.
- Профессиональная эксплуатирующая компания.
- Шаг колонн не менее 6м.х 6м.
Как снять офис. 7 действующих правил, как сохранить деньги и время.
Характеристики офисов класса В-
Как ясно из названия, это офисы класса В, которые не соответствуют одному или нескольким обязательным требованиям.
Как правило, это:
- Открытая планировка менее 50% площадей здания. Неоптимальные планировки, много пространства, которое невозможно рационально использовать.
- Третья категория надежности или электроснабжение от одной подстанции.
- Недостаточное количество лифтов.
- Отсутствие парковки или она маленькая.
- Освещенность 50 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
- Некачественное или устаревшее инженерное оборудование.
- Отсутствие столовой.
Офисные помещения. категория С
Офисы класса C уступают предыдущим по целому ряду требования. Как правило, это бывшие советские административные или промышленные здания, переделанные в офисы. Но офисные помещение класса C встречаются и в зданиях построенных в 90-х годах или даже в начале 2000х, но по стандартам и требованиям еще советских СНиПов.
Характеристика офисов класса C
- Коридорно-кабинетная планировка.
- Менее удобная транспортная доступность.
- Отсутствует единая концепция здания.
- Отсутствует профессиональная управляющая компания.
- Использование для отделки дешевых материалов.
- Охрана только на входе.
- Нет своей парковки.
- Инфраструктура зависит от владельца
- Столовая в здании или рядом.
- Отсутствует общая система вентиляции
Офисы класса С не престижны для размещения сотрудников средних и крупных компаний из-за плохой транспортной доступности и плохой социальной-бытовой инфраструктуры. НО аренда в офисах категории С значительно дешевле, чем в категориях А и В, поэтому они пользуются большой популярностью у маленьких компании или у стартапов.
Офисные помещения. категория D
В Москве таким офисов становится все меньше и меньше. Их постепенное переделывают в более высокую категорию, в C, а иногда и даже в B. Но в российских регионах таких офисных зданий все еще довольно много.
Характеристика офисов класса D
Основные отличия офисов класса D от остальных классов:
- Устаревшие инженерные системы.
- Обшарпанное состояние внутренней отделки.
- Отсутствие всех или некоторых автоматических систем оповещения.
- Коридорная система.
- Коэффициент потерь более 20%.
- Отсутствие проводного интернета или недостаточная пропускная способность существующих линий.
- Отсутствие специализированной управляющей компании.
- Физическая охрана на входе с устаревшей системой оформления пропусков.
- Расположение плохое: далеко от станций метро и остановок общественного транспорта.
- Отсутствие столовой.
Офисные помещения. категория E
Система классификации офисов в некоторых случаях добавляет офисы категории E. К этой категории относятся офисы расположенные вне специализированных офисных зданий. Это могут быть офисы на первых этажах жилых зданий, в подвалах и полуподвалах, в складских и торговых помещениях. Уровень инженерного обеспечения, соблюдения санитарных требований и комфорта сотрудников может быть очень разным, от уровня неотличимого в класса А до класса D.
Надеемся, что данная классификация офисов поможет вам в выборе офиса для размещения бизнеса, покупки офисного или бизнес центра, а также проведения переговоров с арендодателями.
Наши специалисты также помогут сдать офисное помещение в аренду или найти офис в аренду. Обращайтесь, наша консультация бесплатна!
С другими интересными новостями из сферы недвижимости Вы можете ознакомиться на нашем дзен-канале.