После запуска программы льготной ипотеки цены на квартиры выросли на 40-60% в зависимости от региона.
Что делать инвестору? Покупать или продавать? Давайте порассуждаем!
1. Льготная ипотека в том виде, в каком она была, больше не существует.
Как льготная ипотека привела к росту расходов покупателей
2. Реальные доходы населения падают уже 7-й год подряд (вырастут только в этом, благодаря массированным выплатам социальных пособий)
3. Рост закредитованности — средний срок ипотечного кредита вырос с 15 лет в 2018г. до 20 лет в июле 2021г.
4. Цены на аренду квартир падают из-за выросшего предложения и отчасти из-за перехода на удаленку, а доходность от сдачи квартир сейчас ниже, чем банковские депозиты.
5. «Избыточная» смертность от COVID-19 составила + 450 000 человек. Значит, часть дополнительных квартир выйдет на рынок либо люди, планировавшие покупку, от нее откажутся.
6. В целом демография против роста цен – население России не растет, кто будет поглощать все эти дополнительно построенные квадратные метры, пока не ясно.
7. Количество квартир на экспозиции (у меня данные только по Москве) растет уже 4-й месяц подряд, а в июле впервые отмечено пусть символическое (0,2%), но падении.
Какие факторы за продолжение роста цен на квартиры?
Кроме роста стоимости стройматериалов никаких. Цены уже достигли уровня неадекватности. Я это понял, когда увидел рекламу в питерском метро о продаже студии 14 кв.м. за 3,5 млн. руб. (250 тыс. руб. за 1 кв.м.) в очередной новостройке-человековейнике на окраине. Это уже не дом, а общежитие.
Вывод.
Инвестиционная идея вложений в новостройки и квартиры себя исчерпала. Значительный рост стоимости покупки, увеличение предложения, низкая доходность, закредитованность сигнализируют о необходимости коррекции цен.
