В этой статье мы расскажем о том, как самому зарегистрировать договор аренды недвижимости.
Вы узнаете:
- В каких случаях необходима регистрация договора аренды, а в каких нет.
- Что будет, если договор не зарегистрировать.
- Список документов для государственной регистрации договора аренды недвижимости.
- Процедура государственной регистрации.
- Срок и стоимость государственной регистрации.
В каких случаях необходима государственная регистрация договора аренды?
Как самому зарегистрировать договор аренды и нужно ли регистрировать договор аренды? Это самые распространенные вопросы у будущих арендаторов. Ответ написан в ст. 609 и 651 ГК РФ, согласно которым договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Под недвижимым имуществом понимается не только здания, но и помещения, земельные участки и даже самолеты.
Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?
Зачем подписывать договор аренды на срок более одного года? Это нужно обеим сторонам, если они заинтересованы в установлении долгосрочных стабильных отношений. Арендодатель получает гарантию долгосрочного денежного потока, а арендатор – гарантию, что он сможет окупить свои инвестиции на раскрутку новой точки и еще и заработать, а также, что ему не повысят через несколько месяцев арендную плату в 10 раз.
Кому еще нужен долгосрочный договор аренды.
В некоторых случаях наличие долгосрочного договора аренды определяется требованиями законодательства. Так для получения лицензии на торговлю алкоголем для магазина, ресторана или медицинской лицензии – для медцентра или салона красоты – нужно представить договор аренды заключенный на срок не менее года, а значит, его уже придется регистрировать иначе лицензию не получить.
В каких случаях не нужно регистрировать договор аренды.
В случаях, когда договор заключается на срок менее 365 (366) дней или на неопределенный срок.
Целые секторы рынка арендной недвижимости, которые несмотря на наличие долгосрочных целей, специально не заключают долгосрочные договоры. К таким секторам относится аренда недорогих офисов с уже выполненным ремонтом. В случае, если арендатора не устроит цена или уровень услуг арендодателя, то он сможет легко выехать и найти себе новое помещение.
Кроме того, договоры на размещение банкоматов, платежных терминалов, «островков» в торговых центрах или магазинах никогда не заключаются на срок более 11 месяцев. Здесь причина техническая. Выделить и площадь аренды и получить на нее кадастровый или технический паспорт невозможно, поэтому и нет смысла подписывать долгосрочный договор аренды. При этом некоторые банкоматы или «островки» могут стоить десятилетиями на одном и том же месте!
Ну, и конечно, размер государственной пошлины, которая может равняться 2-3 годовым арендным платам, также заставляет многих участников подобных договоров аренды отказаться от их государственной регистрации.
Что будет, если договор не зарегистрировать?
Регистрация договора аренды обязательна согласно требованиям ГК РФ. Иначе договор аренды не считается заключенным. Но не все так однозначно, так как нормы законодательства это одно, а реальная жизнь – несколько другое.
Если стороны подписали договор, подписали акт приема-передачи помещения, но договор при это не зарегистрирован, это не означает, что стороны могут его не соблюдать пока он не будет зарегистрирован. Как раз наоборот, для сторон такой договор обязателен! Арендатор обязан платить аренду и иные платежи, а арендодатель не имеет право его выгнать на основании отсутствия регистрации. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165.
Но! Договор аренды, который должен быть зарегистрирован, но который не зарегистрирован для третьих лиц его как бы не существует, об этом написано в ст. 433 ГК РФ. На это обстоятельство нужно обратить внимание арендаторов. К нам обращались несколько арендаторов, которых «кинули» недобросовестные арендодатели.
Недавний случай произошел с одним из дилеров, который арендовал помещение под автосалон, полностью его переделал и отремонтировал, а как только он завершил ремонт выяснилось, что право собственности на помещение перешло к новому покупателю. Новый собственник ни сном ни духом «не знал», что помещение в аренде. Дело пока рассматривается в суде, но единственное на что может рассчитывать арендатор в данной ситуации это компенсация расходов на ремонт помещений.
Но наши суды редко присуждают компенсацию всех расходов, поэтому, если вы арендатор и собираетесь вкладывать значительные средства в ремонт, то обязательно сначала зарегистрируйте договор, тем более что сейчас это сделать гораздо быстрее, проще и легче, чем 5-10 лет назад.
Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.
Список документов для государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Общие документы
- Договор аренды.
Договор аренды недвижимости согласно ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. Договор должен быть подписан обеими сторонами, пронумерован, прошит и скреплен печатями при их наличии. Если к договору есть приложения, то они должны быть сшиты вместе с договором и составлять единый документ.
Договор составляется по количеству сторон плюс один экземпляр для Росреестра. То есть, если в договоре со стороны арендодателя договор подписали 5 собственников, а со стороны арендатора один, то должно быть изготовлено 7 экземпляров договоров аренды.
Бывают случаи, когда одной из сторон сделки является иностранная компания. В этом случаи она может потребовать составления договора на 2 языках, например, на русском и английском. Обратите внимание на то, какой язык является превалирующим. Если иностранный, то нужно либо установить в качестве такового русский язык, либо привлечь переводчика, чтобы он проверил идентичность текстов на обоих языках. Иначе может оказаться, что при возникновении споров, выяснится, что вы подписались совсем не под теми условиями, на которые рассчитывали.
2. Акт приема-передачи.
Этот документ является обязательным при установлении арендных отношений, но его не всегда сдают на госрегистрацию. Например, если стороны договорились подписать акт только после государственной регистрации договора аренды, то на момент подачи документов в Росреестр его просто не существует в природе.
3. Кадастровый или технический паспорт.
Если сдается выделенное помещение, имеющее свой кадастровый номер, то проблем быть не должно, достаточно представить выписку из ЕГРН, но, если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится технический план.
Существенным условием договора аренды является его предмет, то есть, что сдается. Нет предмета – нет договора. Стороны должны определить предмет так, чтобы и им, и третьим лицам было абсолютно понятно, какая именно часть здания или помещения сдана в аренду. Это можно сделать, выделив на плане арендуемый кусок и всем будет понятно, что сдано.
Но всем, да не всем. Но несмотря на решение Верховного суда, который решил, что этого достаточно зарегистрировать такой договор в Росреестре у вас не получится. Точнее может получиться, но только по решению суда. Почему? Потому что Росреестр – это именно реестр, в котором каждое помещение учитывается под своим уникальным номером. А у выделенного на плане помещения может не быть никакого номера или под этим номером уже зарегистрировано обременение в качестве аренды, если ранее уже сдали часть этого помещения.
Вот для таких случаев и нужен технический план.
Чтобы зарегистрировать в Росреестре такой договор, помещению или его части нужно присвоить свой уникальный номер.
Делает это кадастровый инженер, который обмеряет помещение и готовит технический план. Инженер может быть любым, главное, чтобы у него был действующий аттестат, зарегистрированный в Реестре кадастровых инженеров. Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию.
4. Заявление о регистрации договора.
Заявление готовит сотрудник МФЦ или Росреестра.
5. Паспорт заявителя.
6. Документ об уплате госпошлины.
7. Доверенность на представителя на подачу документов в Росреестр, если от юрлица пришёл не сам директор. Если сторона сделки физическое лицо, но документы подает другое лицо, то тоже нужна доверенность. Такая доверенность должна быть нотариально заверенной.
8. Письменное согласие залогодержателя на сдачу в аренду предмета залога в случае, если помещение в залоге.
Документы для юрлиц
- Выписка из ЕГРЮЛ.
2. Доверенность на представителя на подачу документов в Росреестр, если от юрлица пришёл не сам директор. Такая доверенность должна быть нотариально заверенной.
3. Доверенность на представителя, который подписал договор, если его подписал не сам директор. Такая доверенность тоже должна быть нотариально заверенной.
4. Протокол об одобрении крупной сделки. Этот документ необходим, если платежи за весь срок аренды составляют 25% и более имущества компании. Если меньше, то нужно представить справку, что сделка для компании не крупная.
5. Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью необходим в случае, если одобрение обязательно по уставу. Если нет или заинтересованность отсутствует, то представляем справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.
Документы для ИП
- Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, отчуждение объекта недвижимого имущества, распоряжение общим имуществом супругов. Либо брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.
Процедура государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости.
Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель, который и является заявителем.
Способы подачи заявки:
- Лично в Росреестр.
- Через законного представителя в Росреестр.
- Почтой с приложением описи прилагаемых документов.
- Через МФЦ лично или через законного представителя.
Стоимость государственной регистрации.
Заявитель платит госпошлину:
ИП или физическое лицо — 2 000 рублей,
юрлицо — 22 000 рублей.
Срок государственной регистрации.
Если все документы в порядке и отсутствуют препятствия для оказания услуги, то в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления договор аренды недвижимости будет зарегистрирован.
Обратите внимание, что в случае подачи через почтовое отделение, срок начинает течь не с момента отправки документов, а с момента поступления документов в Росреестр!
Получение оригинала договора.
После сдачи пакета документов и внесения записи в единый реестр регистрации сделок с недвижимостью и обременения помещения арендной, вы сможете получить оригинал договора о заключении сделки, на котором будет стоять отметка о прохождении регистрации, а в выписке из ЕГРН будет указано, что помещение обременено арендой.
