Сейчас все говорят, что рынок офисной недвижимости ждет тотальный коллапс, который мы не видели со времен всемирного потопа. Всех собственников офисов ждет отток арендаторов и банкротство. При этом имеют в виду офисы класса В- и С. А вот офисы класса А эта судьба не постигнет. Но ни один из экспертов не поясняет почему именно офисы класса В- и С будут массово закрываться, а офисы класса А будут процветать. Поэтому мы изучить данный вопрос и определить, какие офисы покупать в 2020г.
Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E.
Давайте разберемся, так ли это. Ведь от того, правильно ли инвестор определит тенденции рынка, зависит судьба его инвестиций.
Итак,
«Офисы класса В- и С будут массово закрываться».
Основной аргумент для такого утверждения – бизнес все больше и больше уходит в онлайн, поэтому потребность в таких офисах будет только снижаться.
Второй аргумент – в Москве порядка 7 млн. человек работают в офисах. В период строгой фазы карантина многие офисы были закрыты, доступ в них был сильно ограничен и далеко не все из них вернулись к офисной работе.
Карантин, однако, выявил 2 главных аспекта новой реальности.
1. Процессы и бизнес компаний все равно продолжал функционировать даже несмотря на то, что сотрудники перестали приходить в офис.
2. Руководство компаний осознало, что далеко не все сотрудники, которые приходят в офис этим компаниям нужны.
Это общие последствия введенного карантина для ВСЕХ бизнесов. И которые размещены в офисах класса А и в офисах класса В и С.
Но так как в офисах класса В размещаются средние компании, а в офисах класса С – вообще бедные, то такие эксперты делают вывод, что именно такие компании и не переживут пандемию и будут массово закрываться.
Я с этим подходом категорически не согласен. Из правильных предпосылок сделаны совершенно неверные выводы.
Действия различных компаний-арендаторов по сохранению бизнеса в период карантина.
Кто у нас занимает самые крутые офисы? Самые крутые, богатые и продвинутые компании. Эти компании могут позволить платить аренду за офисные помещения на уровне ставок за помещения стрит ритейла в очень привлекательных локациях.
Что сделали эти компании, когда правительство Москвы ввело карантин? Они отправили своих сотрудников на удаленку. Но сделали они это совершенно не так, как средние и небогатые компании. Они обеспечили своих сотрудников орудиями труда. Выдали им компьютеры, обеспечили надежной связью с корпоративным сервером, доступом к корпоративному софту. Они предоставили своим сотрудникам практически те же возможности для работы, как будто они в офисе.
А несчастные арендаторы офисов класса В и С ? Некоторые, конечно, тоже постарались дать сотрудникам полноценно трудиться вне офиса, но серьезных денежных ресурсов у них нет для такой кардинальной перестройки бизнеса у них нет. Поэтому сотрудники таких компаний работали на своих компьютерах, телефонах. Без надежной связи, надлежащего контроля и возможностей. Поэтому как только карантинные ограничения закончились, то эти сотрудники срочно были возвращены в офис.
Выход из карантина.
А арендаторы из премьер-лиги? Из класса А? А вот они как раз и не спешат возвращать своих сотрудников. Они потратили значительные средства на обеспечение удаленной работы для сотрудников и не видят сейчас особого смысла возобновлять офисную работу, тем более что и не понятно, как будет развиваться ситуация с распространением коронавируса. Гонять сотрудников туда-сюда это накладно и бессмысленно.
Мне сейчас возразят, как это мол накладно? Это же самые богатые компании. Они и богатые, что умеют считать деньги.
Именно эти компании поняли, что они могут работать без присутствия сотрудников в офисе и они очень быстро поняли, что офисы «допандемических» размеров им больше не нужны. Уже появились первые ласточки, которые начали отказываться от офисов – выставили на продажу, стали сдавать в аренду или просто отказываться от аренды всех или части площадей. Например, компании Пепси, Росбанк, ПИК и многие другие.
Какие же офисы лучше покупать в 2020г.?
Так что по моему мнению кризис ждет именно нишу офисов класса А и класс В +. А вот офисы класса В – и С. Скорее всего переживут этот кризис. Помимо сохранившегося спроса на такие площади со стороны арендаторов, этот сегмент также может заинтересовать часть арендаторов из премьер-лиги, которые сейчас арендуют более дорогие офисы.
Тенденция размещения крупными компаниями части сотрудников в более дешевых офисах и локациях началась не сегодня. Крупные компании уже несколько лет назад начали делить подразделения на те, которые работают с клиентами (продажи, консалтинг) и на подразделения с поддерживающими функциями (бухгалтерия, кадры, колл центры). И постепенно выводят поддерживающие функции в более дешевые офисы и даже в регионы. А сейчас это тенденция еще более усилится.
Поэтому в случае, если инвестор заинтересован в покупке офисной недвижимости в Москве в качестве инвестиции, то обращать внимание стоит именно на офисы класса В- и С.
Такие офисы могут обеспечить доходность на уровне 10-15% годовых, что является очень хорошей инвестицией, а стоимость квадратного метра в разы ниже, чем на офисы класса А или В. Что касается офисов класса А и В, то я считаю, что им придется серьезно перекраивать бизнес-процессы, чтобы сохранить рентабельность бизнеса. А пока их будущее мне представляется несколько туманным, поэтому инвесторам стоит воздержаться в текущем году от покупки офисов класса А и В.
