Существует бесконечное множество способов инвестировать в недвижимость, от получения ипотеки на жилье до создания империи недвижимости, охватывающей всю страну. Хотя последнее, вероятно, недоступно для большинства из нас, но недостатка в других вариантах нет.
Более того, не все из них должны быть связаны с головной болью, связанной с финансированием, контролем и обслуживанием недвижимости, которая сдается в аренду.
Хотите узнать больше о том, как инвестировать в недвижимость и какие есть стратегии инвестирования в недвижимость? Вот 5 способов инвестирования в 2025г.
1. Инвестиции в собственное жилье
Покупка первичного жилья — это наиболее распространенный способ инвестиций в недвижимость. Так, согласно данным Росреестра за 11 месяцев 2024г. было зафиксировано более 35 млн. сделок с жильем. При этом более 60% сделок было совершено с использованием кредитных средств. Вы берете ипотеку, вносите ежемесячные платежи и постепенно приобретаете право собственности на свой дом или квартиру. При удаче, росте рынка и спроса на недвижимость в месте нахождения вашего объекта, вы сможете заработать при последующей продаже. Но даже если вы не планируете продавать, то покупка собственной недвижимости позволяет заработать на росте ее рыночной стоимости.
В то время как инвестиции в собственное жилье могут помочь вам накопить богатство в долгосрочной перспективе, средняя годовая прибыль может быть меньше, чем вы могли бы ожидать при такой стратегии инвестирования в недвижимость. Так за период с 2010г. по 2020г. стоимость квартир в Москве росла в среднем на 5% в год. Но зато в 2021-2023 стоимость квартир в Москве увеличилась на 65%!
Хотя в среднем квартира, в которой вы живете, вряд ли резко вырастет в цене в дальнейшем, особенно если учесть такие расходы, как ремонт и отделку, коммунальные и операционные расходы, страхование, налоги на имущество и проценты, которые вы платите по ипотеке, но зато такое вложение является сверхнадежным в части сохранения капитала. По крайней мере, в крупных городах, в которых есть приток рабочей силы и населения.
Поэтому если ваша цель не столько заработать, сколько сохранить капитал, тогда покупка жилья – отличный вариант для вложения денег.
2. Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду
Если вы хотите создать долгосрочный пассивный доход, подумайте о покупке недвижимости для сдачи в аренду. Это может быть, как коммерческая, так и жилая недвижимость. Аренда может обеспечить стабильный денежный поток, а также возможность повышения стоимости с течением времени.
Эта стратегия инвестирования в недвижимость является второй по популярности. Доход инвестора очень сильно зависит от того, в какой вид недвижимости, он инвестирует. Разница в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью может отличаться в разы в пользу последней. К примеру, доход от сдачи в аренду квартиры в Москве составляет в среднем 4-5% годовых, а офисов – 10-13% годовых.
Есть два основных способа заработать деньги на аренде недвижимости:
• Долгосрочная аренда. Эти объекты недвижимости, как правило, предназначены для сдачи в аренду как минимум на год и теоретически обеспечивают стабильный ежемесячный денежный поток, хотя это зависит от надежности ваших арендаторов. В долгосрочную аренду можно сдать практически любой объект недвижимости: от однокомнатной квартиры до офисного центра.
• Краткосрочная аренда. Эти объекты предназначены для сменяющихся арендаторов, чье пребывание может быть всего на одну ночь, например сайт суточно.ру. Вы можете сдавать комнату в квартире или инвестировать в отдельную недвижимость, предназначенную только для краткосрочной аренды.
Инвестирование в недвижимость с последующей сдачи в аренду предполагает большой потенциал прибыли, но это также потребует больших усилий с вашей стороны. Вам придется самостоятельно искать и проверить арендаторов, оплачивать текущее техническое обслуживание, позаботиться о ремонте и решать любые другие возникающие проблемы.
Вы можете уменьшить некоторые из этих головных болей, наняв компанию по управлению недвижимостью, которая за определенный процент от арендой платы возьмет на себя решения всех ваших проблем по поиску арендаторов, контролю состоянию вашей собственности и своевременной уплаты арендной платы.
3. Частая купля-продажа недвижимости
Вам не нужно покупать арендуемую недвижимость, чтобы максимизировать свою прибыль при такой стратегии инвестирования в недвижимость. Покупка и перепродажа — обычная стратегия, хотя, как и аренда недвижимости, эта стратегия требует гораздо больше работы и финансовых ресурсов. Это означает долгие поиски, ремонт, понимание и видение перспектив развития рынка недвижимости и его отдельных районов, которые позволят вам продавать свои покупки с премией.
6 способов потерять деньги при покупки недвижимости
Если ваша стратегия купли-продажи недвижимости включает в себя ремонт и строительство, это означает, что вы берете на себя дополнительный риск и высокие расходы из собственного кармана. Короче говоря, это не так просто, как может показаться. В некоторых случаях понадобятся разрешения на строительство для проведения ремонтных работ, а затраты на реконструкцию могут оказаться выше, чем вы ожидаете, особенно если вы нанимаете подрядчиков или передаете на аутсорсинг работы.
Чтобы свести к минимуму количество усилий при подобной схеме заработка, ищите недвижимость в перспективных районах, которая не нуждается в капитальном ремонте. Это может быть еще более прибыльным, если вы до продажи сдаете недвижимость в аренду. Просто помните, что район, который, по вашему мнению, станет модным, может никогда таким и не стать, оставив вас с недвижимостью, с которой трудно окупить ваши инвестиции.
4. Флиппинг
Эта стратегия инвестиций пришла к нам из США и является продолжением предыдущей стратегии. Инвестор ищет и покупает недооценённую недвижимость, нуждающуюся в дополнительных вложениях. Проводит ремонт или реконструкцию и продает. Задача инвестора купить как можно дешевле, сделать качественный, но не дорогой ремонт и, как можно быстрее продать за более высокую цену.
Такая стратегию может принести очень высокий доход, но и риски несравнимо выше по сравнению с тремя предыдущими стратегиями. Флиппинг считается успешным, если приносит около 90-120% годовых. НО скорость сделки имеет решающее значение. Каждый месяц просрочки ведет к значительному снижению прибыли, так как крайне важна высокая оборачиваемость капитала.
5. Краудфандинговые платформы недвижимости
Этот способ, как инвестировать в недвижимость пока не стал в России таким популярным, как на Западе, но постепенно набирает оборот, поэтому мы решили остановиться на нем подробнее.
Инвесторы, которые предпочли бы использовать более практический подход, должны ознакомиться с платформами краудфандинга для инвестирования в недвижимость. Многие из этих онлайн-платформ позволяют вам инвестировать в конкретные проекты по развитию недвижимости, а не в крупные общие портфели объектов недвижимости.
Платформы краудфандинга недвижимости объединяют деньги от нескольких инвесторов для финансирования проектов развития. Как правило, они требуют, чтобы инвесторы брали на себя обязательства по инвестициям в недвижимость на более длительные периоды времени, во многих случаях на пять лет и более. Возможно, вы сможете получить доступ к некоторым своим деньгам до этого, но это будет зависеть от усмотрения платформы, и вам могут грозить штрафы за досрочный вывод средств.
Платформы могут взимать плату. Обязательно обратите внимание на любые сборы или дополнительные расходы на управление, которые могут снизить вашу прибыль.
Имейте в виду, что вы можете не иметь права участвовать во всех онлайн-платформах недвижимости. Большинство из них требуют минимальных инвестиций от 500 тыс. рублей и выше.
6. Инвестиционные фонды недвижимости
Если вы хотите инвестировать в недвижимость немедленно, с минимальными затратами, взгляните на инвестиционные фонды недвижимости.
Эти компании привлекают средства путем выпуска и продажи паев, а вырученные средства используют для покупки и сдачи в аренду объектов недвижимости, таких как торговые центры, офисные здания, жилые дома и склады. ПИФ обязаны выплачивать почти всю свою прибыль после уплаты налогов своим инвесторам в качестве дивидендов.
ПИФ берет на себя все проблемы собственника в отношении поиска арендатора, содержания и обслуживания недвижимости. Фонд занимается всей логистикой владения и аренды — вы вкладываете деньги, а дальше ничего не делаете, и только и получаете дивиденды, которые зачастую превышают дивиденды от акций.
Купить паи ПИФ недвижимости можно на организованном рынке через брокерский счет, как и акции любой другой публичной компании. Это делает такой ПИФ наиболее ликвидными доступными инвестициями в недвижимость. Правда существует 2 небольших ограничения.
- На российском рынке торгуются не так много ПИФ недвижимости.
- Низкая ликвидность и невысокая доходность большинства из них.
Стоит ли Вам инвестировать в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость могут обеспечить надежную долгосрочную доходность, которая не полностью коррелирует с фондовым рынком. Но затраты и риски могут быть высокими, когда вы инвестируете в физическую недвижимость, что может сделать REITS лучшим выбором для тех, у кого мало денег для инвестиций или кто не ищет основное место жительства.
Если вы все-таки решите приобрести недвижимость для сдачи в аренду или начать покупать-продавать недвижимость, убедитесь, что вы полностью осознаете риски, на которые идете, и у вас есть план того, как вы вернете свои инвестиции.
Помните: недвижимость может быть очень неликвидной в краткосрочной перспективе. Это означает, что если вам срочно понадобятся деньги, то при срочной продаже вы можете сильно потерять в деньгах и понести серьезные финансовые потери. Если у вас есть какие-либо вопросы о том, как начать инвестировать в недвижимость, обратитесь к консультанту, который по крайней мере сможет представить вам независимое финансовое, юридическое и рыночное мнение, а также подобрать стратегии инвестирования в недвижимость согласно вашим потребностям и допустимому уровню риска.
ЮЦ «Лаборатория недвижимости» специализируется на управлении недвижимостью и оказанию юридической поддержке собственникам, арендаторам и инвесторам в недвижимость. Если у вас есть вопросы или проблемы в сфере недвижимости, обратитесь к нам. Мы обязательно подберем оптимальное решение вашего вопроса.