Многие покупатели и инвесторы в недвижимость не осознают важности анализа рынка. Независимо от того, не хватает ли им навыков и знаний для его проведения или они просто не понимают его преимуществ, анализ рынка недвижимости является необходимым шагом при инвестициях в недвижимость.
На самом деле анализ рынка является наиболее важным элементом оценки инвестиций в недвижимость. Он формирует основу для каждого последующего решения, а также проведения инвестиционного и финансового анализа. Таким образом, тщательное изучение и понимание рынка имеет решающее значение для принятия правильных решений.
Анализ рынка недвижимости. Обзор
Анализ рынка недвижимости содержит несколько основных разделов, и каждый из них содержит ключевую информацию, необходимую для оценки и финансовой целесообразности любых инвестиций в недвижимость.
Шаг 1
В первом разделе определяется рассматриваемая область анализа, то есть то, что хотим понять, проанализировать и оценить. Это может быть только сам объект оценки, а может включить в себя подготовку аналитики по району местоположению объекта и определение размера целевого рынка, который с наибольшей вероятностью принесет доход.
Точное определение целевого рынка и района позволяет инвестору определить уровень конкуренции и текущее предложение для удовлетворения спроса в этой области.
Шаг 2
Второй раздел содержит тщательный анализ физических и экологических факторов, влияющих на недвижимость. Физические факторы включают такие вещи, как технические характеристики объекта, описание локации, транспортные схемы. На первый взгляд, некоторые из этих факторов могут показаться не очень важными для анализа прибыльности инвестиций в недвижимость.
Однако в некоторых случаях информация о расположенных рядом других объектов инфраструктуры (торговые и бизнес центры, парки, заводы) может быть неотъемлемой частью для понимания инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Было бы невозможно полностью понять динамику сообщества без оценки этих физических характеристик.
6 способов, как потерять деньги при инвестициях в недвижимость
Шаг 3
После рассмотрения физических факторов местоположения анализ рынка оценивает экономические характеристики и тенденции в этом районе. Цель этого экономического анализа состоит в том, чтобы дать представление об основной численности населения, условиях ведения бизнеса и будущем спросе на определенный тип недвижимости.
Тенденции в демографических данных дают некоторое представление о будущем экономическом состоянии региона. Например, растущее население, как правило, является хорошим признаком экономического процветания в района до тех пор, пока у жителей появляются новые возможности для трудоустройства. Распределение населения по возрасту, образование и доходы также являются важными показателями региональных моделей роста.
Шаг 4
При анализе рынка может возникнуть необходимость проведения более широкого исследования тенденций в регионе, а также на национальном уровне. Это необходимо, если речь идет о крупном девелоперском проекте. Хотя вся недвижимость является местной, но большой ввод или реконцепция большого объема квадратных метров может оказать огромное влияние на все местные рынки.
В результате в ходе анализа рынка необходимо проанализировать процентные ставки, текущие и предлагаемые изменения в налоговой политике, инфляцию, рост ВВП и уровень безработицы. Все эти факторы играют важную роль в росте или упадке экономической базы, окружающей объект недвижимости.
Такой макроанализ должен включить в себя изучение других новых объектов строительства в этом районе. Поиск разрешений на строительство может быть отличным показателем перспектив развития, а также новых предложений, которые появятся на рынке в будущем. Новое строительство — это сигнал о том, что район считается желательным, но оно также может стать источником конкуренции для арендаторов, собственников или покупателей.
Другими вопросами, связанными со строительством, являются требования к зонированию и застройке для нового строительства. Анализ рынка должен исследовать правила зонирования и строительства, а также сроки, затраты и отношение местного совета по планированию. Только эти три фактора могут определить, являются ли крупные инвестиции в недвижимость финансово целесообразными или нет.
В целом, анализ рынка должен дать полную картину объекта недвижимости, местоположения, района и более крупных рыночных экономических факторов. Окончательное заключение должно позволить инвестору понять текущие условия спроса и предложения для данного конкретного вида недвижимости, а также картину того, как эти условия могут измениться в будущем. В нем также должны содержаться (если это было также целями проведения анализа) выводы об изменении демографии и правил в районе и о том, как эти факторы, а также экономика могут повлиять на объект недвижимости.
Связь между анализом рынка и финансовым анализом
Для понимания перспектив инвестиций в недвижимость необходим не только тщательный анализ рынка, но и крайне важно провести анализ денежных потоков. Прогнозы денежных потоков — это обоснованное предположение о будущей производительности объекта недвижимости. Однако для того, чтобы сделать обоснованную оценку, инвестору необходимо много справочной информации о рынке. Вся эта информация как раз и берется из анализа рынка.
Потенциальный доход
Например, потенциальный доход от аренды — это оценка максимальной арендной платы, которую владелец может получить при 100 % заполняемости. Прогнозирование потенциального дохода от аренды требует прогноза ожидаемых будущих арендных ставок, которые владелец может разумно достичь.
Правило одного процента в недвижимости
Инвестор может просто предположить фиксированный годовой темп роста, основанный на прошлом опыте. Однако более точная оценка будущих арендных ставок предполагает анализ текущего предложения, а также будущего предложения, которое может появиться на рынке.
Оценки будущего спроса предполагают понимание желательности местоположения по отношению к соседним улицам или районам, моделей роста и моделей движения в этом районе, перспектив роста населения и демографии, а также общего состояния экономической базы района. Все эти пункты являются компонентами анализа рынка.
Уровень вакансии
Следующий пункт в системе анализа денежных потоков касается вакансии. Инвестор может использовать фиксированную долю вакансий каждый год в анализе. К сожалению, не всегда правильно предполагать, что доля вакантных должностей никогда не изменится. Ожидаемая доля вакантных площадей зависит от будущих условий спроса и предложения, которые формируются на основе анализа имеющихся в настоящее время площадей и ожидаемого нового строительства, относительных рыночных цен и спроса, обусловленного экономической базой района. Таким образом, любой значимый прогноз доли вакантных площадей требует тщательного анализа рынка.
Оценка будущих операционных расходов также требует понимания текущих рыночных затрат и того, как они будут меняться с течением времени. Эти изменения связаны с основами местной экономики и промышленности, а также с национальными макроэкономическими тенденциями. Информация, содержащаяся в анализе рынка, может помочь определить соответствующие темпы роста операционных расходов.
Итоговый чистый операционный доход включается в различные модели оценки и технико-экономического обоснования. Одним из распространенных методов дисконтирования чистого операционного дохода для быстрого получения оценки является использование ставки рыночной капитализации. Ставка рыночной капитализации — это показатель того, как покупатели дисконтируют чистый операционный доход для оценки близлежащих сопоставимых объектов недвижимости. Поиск наиболее подходящих сопоставимых показателей является еще одним компонентом анализа рынка. Таким образом, от начала до конца модель оценки денежных потоков основаны на данных, содержащихся в анализе рынка.
Вывод
Инвесторы в недвижимость никогда не должны приобретать недвижимость без проведения тщательного и детального анализа рынка. Хотя процесс исследования местоположения, местного рынка и более масштабного экономического влияния на население и собственность занимает много времени, его важность никогда не следует упускать из виду.
Инвесторы не должны вкладывать деньги в актив, который не принесет целевой нормы прибыли в течение ожидаемого периода владения. Принятие прогнозов и решений без детального анализа рынка добавляет ненужный риск в инвестиционный анализ или технико-экономический анализ.
Тот, кто не уделяет должного внимания фундаментальным рыночным факторам, которые генерируют денежные потоки, может допустить значительные ошибки в расчетах и, как следствие, эти ошибки могут привести к тому, что инвесторы будут выбирать проекты, которые в конечном итоге не достигнут своей целевой нормы прибыли.
А с другой стороны, инвесторы могут упустить из виду недвижимость, которая имеет возможность получать целевую норму прибыли, но из-за ошибок в их модели прогнозирования денежных потоков, инвестор не купит ее, поэтому очень важно провести правильный анализ рынка недвижимости.
